【MyGoNews 林承志/台北報導】頂樓花園、景觀客廳、景觀房、西式大廚房、增設停車空間、儲藏室、孩童遊戲室或多功能空間等，是今日購屋人個個想要的理想住房，不過，礙於購屋預算及區段地點、生活條件的衝突折衝，增加使用坪數的「列管」違章，一直在中古市場中佔有一席之地。

根據中信房屋的分析，違章的「夢幻價值」包括了6個部份，分別為屋頂平台增建、地下室增建、一樓平台增建、露台增建、車位使用權、夾層屋，且因交易市場行之已久，皆已建立了不成文的「使用價值」行情，具裝潢者最高可達每坪6~10萬的增計價值，供購屋人參考使用。

中信房屋副總經理劉天仁表示，在購買有增建的違建成屋時，除了考量「列管」違章的續存力、安全性外，最簡單的價值評斷方式是以建造成本扣除建材折舊之後，再加上「使用價值」，而使用價值的評斷則以買賣雙方協議認定為主，但常見的違建類別和鑑價方式可歸類如下。

1.    屋頂平台增建：俗稱「頂樓加蓋」，無論年限及是否曾申報均屬違建，部分屋主認為有「頂樓加蓋安全無虞證明」即為合法是錯誤的。依據違建查報原則，1995年1月1日前的大型違建或致影響公共安全者，以及1995年1月1日以後新增、加高或加大面積之違建，皆「即報即拆」。以鐵皮加蓋者，因多半作為倉庫使用，故依造價折舊或不計價。磚造建物區分裝潢與未裝潢，每坪約為3~5萬。屋頂有樑、室內有柱的鋼筋混凝土建造物約6~10萬。

2.    地下室增建：分「私自增挖」、「私自佔用」與「契約佔用」三種情況。「私自增挖」雖屬違建，但若不危及建物基礎強度、不涉及公共空間侵佔，其餘住戶大多少干涉。而「私自佔用」與「契約佔用」之區別在於其他住戶是否簽署分管契約並同意增建。通常有正式登錄權狀的地下室，售價應在1樓價位的1/2左右，「私自增挖」與「契約佔用」者，則約1/3，而「私自佔用」的多以原工程造價計。

3.    1樓平台增建：俗稱的「1樓室外違建」，主要是指住戶共同持分的1樓戶外地面與道路之間（已約定專用之公有面積）。在分管契約中，多明訂由1層住戶管理使用，通常多半以圍籬劃為1樓庭院，在任何情況的增建均屬違建，理論上屬「即報即拆」範圍。不過，由於部分1樓可供店面使用，室外違建能增加商業價值，故通常以店面價格的1/3計算，而住宅房屋的1樓違建，不論是外推成為停車位或是其他用途者，也約略依此計價。

4.    露台增建：直上方無任何頂遮蓋物的平台稱為露台，一般多打通以擴充生活空間。露台外推加蓋者，多半以每坪單價之1/2計算其使用效益與建築成本，未加蓋者則以1/3坪的價格計算。

5.    車位使用權：多無登錄於權狀上之公設增設車位，但以分管契約或大樓管理公約劃定的「車位使用權」，在現今車位難求的情況下，一般是以當地停車位的年租金乘以10倍，為較科學的計算方式。

6.    夾層屋：一般市場上所銷售的夾層屋均屬違章建築，因此必須在取得使用執照之後才可進行2次施工，但所額外增加的面積，既非原建造執照所核准的範圍，也無法經由程序違建補申請建照手續而取得合法名義，因此，也就無法將所增建的面積登記在所有權狀上。由於夾層屋的高度設計必須較一般3公尺的標準樓層為高，因此，常見有4米甚或5米以上之挑高設計，最低限度也都在3米6以上，故權狀坪數每坪單價均較附近房價高出二、三萬。夾層加蓋依其造價視為裝潢之一部分，或是每坪以1/3坪併入權狀計算的方式。

劉天仁指出，有房屋稅單並不代表所屬的「違章」建築是「合法」的建物。因房屋稅是使用稅，是對附著於土地的各種房屋及增加該房屋使用價值的建築物課稅，依據定義，增加房屋使用價值的違建部分當然屬課徵範圍。另外，房屋稅是按月課征，因此如房屋有增建或改建情形時，應在事時發生日起30日內向房屋所在地的稅捐分處申報，否則會因漏稅而受罰。