【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年9月份北京二手房住宅成交量在8500套以下，連續多月低成交，使得市場對於10月份成交的預期也持有保守態度，9月份的「 量低價跌」趨勢明顯，或將成為市場價格拐點。

北京最大的二手房經紀公司鏈家地產分析9月份二手房住宅的成交主要呈現以下特點：
一、成交情況
1、成交量：成交約8200套,環比下降0.5%，「金九」成交泡湯
截至9月28日，北京市二手房網簽量為7548套，9月成交量將在8200套左右。環比上漲約0.5%，與上月成交基本持平，同比下降了50%，僅為去年成交的一半。傳統金九成交量仍然維持低位，沒有出現成交回暖的情況。從5月份以來，連續5個月成交量維持在8000套左右，連續多月的低成交下，目前市場的需求沒有明顯增加，預計短期之內這種成交狀態並不會有改變，10月份成交量也在8000套-9000套左右，難有突破性上漲。

2、成交均價：9月全市平均價格下降4%，2011年首次降至24000元/平方米以下
9月二手住宅成交均價為23739元/平方米，環比下降4%，下降約1000元/平方米左右，同比去年上漲4%。同比漲幅與8月份相比，大約放慢了10個百分點。這也是2011年北京市成交價首次下降至24000元/平方米以下。其中各城區中，價格下降最明顯的是通州區、亦莊區、昌平區，下降的幅度均超過6%以上，其中，通州區9月份平均成交價為14549元/平方米，回落至15000元/平方米以下。

鏈家地產首席分析師張月認為，在成交量連續走低5月後，被寄予厚望的金九成交量未能有明顯上漲，量跌帶動價跌的作用在9月份較為明顯，預計10月份也將會延續這種成交狀態。價格可能會繼續小幅回落。

二、供需比
2011年9月二手住宅新增房源量環比下降10%左右，新增客源量環比下降8%左右。新增房源量降幅略高於新增客源量，供需比與上月相比基本沒變。消費者和業主雙方觀望均有所加深，從房源掛牌量來看，9月份掛牌價大約為2.76萬元左右，與8月份相比，大約下降4%左右，業主的心理價位從8月份以來開始逐漸回落。

張月認為，9月份的低成交的狀態，與市場預期完全不符，將會對消費者的預期產生很大影響，部分消費者可能會放緩購房計畫。目前新增房客源量均處於下降趨勢，10月份成交短期內難有突破。成交價格方面，業主當前的降價意願有所提高，掛牌價8、9月均呈現小幅的下降。這也將會拉動未來成交價進一步下降。



三、結構特點
1、區縣成交：城八區成交量占比略有下降， 大興區「量價齊漲」
從各區縣成交情況看，城八區成交量占比略為下降1.8個百分點，其他郊區成交略有上漲，整體的區縣成交格局並沒有發生明顯改變。成交占比上漲明顯的區域是大興區，其成交占比大約是5.5%，上漲了1.1個百分點，實際成交量上漲6%左右。成交量上漲的同時，大興區9月份房價大約是16144元/平方米，環比上周上漲約4%，也是9月份唯一成交價上漲的區域。

張月認為，9月份區域成交並沒有特別明顯變化，大興區成交量上漲較明顯。大興區其成交量在全市的成交中佔有一定優勢，相比於其他近郊區縣來看，大興區二手房價格僅高於順義，一般均在15000元/平方米左右，性價比相對較高，因此開始逐漸受消費者關注。預計10月份一些低價的郊區房地產市場將會受消費者關注。

2、成交面積：小戶型成交占比下降2%，改善性需求增加
9月二手住宅成交套均面積為84平方米，與上月相比，大約上漲了3平方米。其中面積90平方米以下房屋占比下降2.3個百分點，占比約為 58.9%。9月份市場的成交主體中改善性需求增加，選擇大戶型面積的購房者增多，拉高了平均成交面積。而在各面積檔位中，價格下降明顯的是90-120平方米房屋，成交均價目前為21783元/平方米，下降幅度達到7%。

張月表示，9月份價格平穩中回落，改善性購房增加後，勢必會釋放一些房源進入市場，無論是租賃還是買賣市場。剛需人群目前的觀望情緒相對濃厚，主要的原因是很多購房者認為未來房價仍有進一步下降空間，當前往往僅停留在看房階段。若10月份房價有較明顯的回落，將會促使部分剛需購房者進入市場，預計10月份小戶型成交將會有一定回升。

3、成交熱點區域價格：郊區性價比高樓盤成交熱
9月成交熱點前二十的樓盤分佈區域多位於郊區，與8月份成交前二十的樓盤相比，樓盤變化不明顯，如天通苑區域樓盤成交量一直處於前列。但是從成交量來看。9月份成交前二十樓盤的總成交量與8月份相比下降約20%左右。
從成交情況來看，高成交樓盤的成交量整體下降，成交多分散于周邊樓盤。這類樓盤價格多數價格呈現下降，個別樓盤因成交結構的原因略有上漲，但是與周邊樓盤相比，價格水準基本相當。張月認為，未來高成交樓盤的成交量可能會進一步縮水。