【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年中國房地產市場均處於嚴格的調控政策之下，北京市可謂是調控政策最為嚴厲的城市。2月份出台的「京15條」奠定2011年北京市房地產市場的基調。鏈家地產市場研究部統計，2011年二手住宅成交達121319套（12月份為預估值），與2009年峰值相比縮水一半以上。整體二手房住宅市場換手率僅為2%左右，與歷年大約3%的換手率相比，市場的成交流動性減少30%，市場活躍性低。整體二手房住宅市場成交特點與往年相比有顯著變化。

全年成交走勢"L型"，限購、信貸緊縮促成交驟減

受調控政策的影響，2011年北京市二手房住宅成交為12.1萬套，環比2010年下降38%。全年成交量走勢呈現出“L”型，即1月份成交達23000套相對高位，2月份後成交量驟減，2至12月11個月期間單月成交量均在8000套上下徘徊。這種成交從相對極高回落至一個相對極低且一直保持極低值走勢的現象是極為少見的。此外，成交排名前十的商圈成交與去年相比，平均下降幅度達60%。造成該成交趨勢的根本原因是限購和信貸政策。

外地人成交占比15%創09年以來最低

鏈家地產市場研究部統計，在歷年的二手住宅成交中，外地人占比接近30%左右。2011年「京15條」調控政策中規定「在京外地人須提供連續5年以上納稅或者社保證明」，嚴苛政策促使大批外地人失去購房資格，導致2011年全年二手房住宅中，外地人購房占比僅為15%，占比與去年相比下降了15個百分點。這是自2005年二手房市場逐漸活躍後外地人購房占比最少的一年。實際成交量是1.4萬套，與去年相比外地人成交量縮水約4.3萬套。

鏈家地產首席分析師張月認為，外地人購房受限促使大量投資型購房者退出市場，同時也使部分外地剛需人群失去購房資格被迫觀望。全年不足1.4萬套的成交量根本無法滿足龐大的外地人住房需求，促使外地人購房潛在需求滯留租賃市場。外地人成交驟減也導致去年外地人集中購房的部分郊區成交降幅明顯。其中傳統外地人集中區通州，成交量環比降幅為56%，為全市各城區中降幅最大，大興區降幅也達50%以上。

緊縮信貸下全款購房比例達7成

2011年中國中央銀行曾3次調整存貸款利率，並且6次上調存款準備金率，年末下調1次存款準備金率。信貸政策對於市場產生兩個作用：貸款難度增大以及貸款成本增加。這勢必會導致貸款購房人群減少。鏈家地產市場研究部統計，2011年全款購房者占比大約是7成左右，與去年相比增加了1成。考慮政策影響力以及貸款中公積金和商貸占比情況，今年商貸購房的比例大約在15%左右，與2009年貸款購房盛行的情況相比，減少10個百分點。即使採用商貸的購房者也將面臨實際貸款額縮水，雖然規定首套房可貸款7成，二套房貸款4成，而實際貸款過程中，首套房和二套房貸款額度均減少1成左右。

張月認為，在累次緊縮的信貸政策影響下，當前市場成交主體是首付能力好，或自身融資能力強的消費者，而過度依賴貸款的消費者被迫退出市場，尤其是經濟能力較差的首套房剛需人群。而年底央行近三年首次下調存款準備金率，或將為未來信貸有所放鬆的信號。加之年後銀行將會有新的貸款額度，預計明年年初貸款相對容易。整體來看，明年全年的信貸政策相對會適度放鬆，有利於首套房需求人群。

平均購房年齡與2009年相比增加5歲

經過調控後，「擠出市場內投資性需求」調控目標已經基本達成。當前以首套房和改善性購房者為主體。鏈家地產市場研究部統計，90平方米以下小戶型占比增加了1個百分點。購房年齡在25-29歲的購房者減少2.5個百分點，而30-39歲購房者占比增加3.3個百分點。其中全市平均成交年齡大約為36歲，與2009年的31歲相比，增加5歲。

張月認為，限購中要求「外地人購房須連續5年以上納稅或者社保證明」無形中提高外地人購房者年齡，而在房價處於高水準，信貸政策緊縮的情況之下，低齡購房者能力有限而被迫觀望。市場中購房年齡偏低的現象有明顯改善。此外，改善性購房者增加也拉升了整體的平均購房年齡。由於改善性購房者中存在「以遠換近」的情況，導致成交中城區的成交占比與去年相比增加4個百分點，達到了64。6%，為二手房市場的成交主體區域。加之郊區受外地人購房減少影響，成交量大幅下滑，也間接提升城區成交占比。

張月認為，全年二手房住宅成交可以用「過低」來形容，調控後月均成交不足9000套，存在部分需求被過度抑制。短期來看，2011年的調控效果明顯，當前消費者仍觀望，市場新增房客源量無本質轉變，低成交將至少持續至明年。目前北京市限購政明年將會繼續執行，根據今年的12.1萬套的成交量，考慮到後市成交空間，預計2012年全年成交或將達到13萬套左右，整體市場與今年不會有本質改變。