新聞摘要
  • 都市更新帶動、外資持續追捧,美國洛杉磯市中心集合住宅單季飆漲11.1%
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】近年來投資海外不動產逐漸成為顯學,除了不少投資人鎖定快速發展、標榜高收益的東協各國外,也有投資人將資金移往美國不動產市場。瑞普萊坊副總經理蘇銳強2016年5月31日表示,美國的不動產市場法制健全,而且稅制透明,投資人不需要承擔政治及法律上的風險,加上美元長期走強趨勢不變,進可賺匯差、價差,保守一點又是最穩定、安全的投資環境,因此一直是海外置產的首選。
 
獨立國際不動產顧問公司萊坊的合作夥伴道格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)發表2016年第一季市場報告指出,台灣人耳熟能詳的東、西岸兩大城市,紐約及洛杉磯美國,住宅價格持續上揚。
 
若分析區域及產品類型,洛杉磯的市中心集合住宅的單價約在新台幣每坪79萬元,與上季相比,單季漲幅就高達11.1%;與2015年同期相比,年漲幅更是達到16.4%;而在洛杉磯美麗海灘的聖莫尼卡(Santa Monica),集合住宅的單價約在新台幣每坪109萬元,年漲幅也有7.3%。而知名豪宅區比佛利山莊,則出現價格下滑的現象。獨棟豪宅的平均總價約在新台幣1.8億元,若換算成單價,則是約在新台幣每坪145萬元,價格單季下跌了約9.1%,全年則是下滑了約14.1%。
 
瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示,過去洛杉磯市中心一帶給人商業大樓林立及非理想住宅區的印象,但近幾年洛杉磯政府積極推動城市改革,不僅訂定老舊建築物重新整修及再利用的相關法案,也推動百老滙一帶的劇院區活化等計畫,南方公園區(South Park)也轉為住商混合區。
 
在美國其他城市方面,格拉斯艾麗曼(Douglas Elliman)的報告中指出,美國東岸的金融重鎮紐約曼哈頓的集合住宅單價季漲幅達到5.2%,而佛羅里達州的邁阿密的集合住宅則在2016年第一季單季上漲約1.4%。2015年中國購置海外不動產的總金額接近300億美元(約新台幣9.9兆元),比2014年成長1倍,預期開發商、置產客大量湧入美國的趨勢不變,房產市場投資的熱潮不退。
 
蘇銳強表示,投資美國不動產要注意以下幾點基本稅務觀念:
 
1.投資美國不動產須詳細規劃節稅策略,尤其是像持有成本較高的紐約市,更是需要詳細的規劃。
 
2.美國的稅務除了持有稅外,處份時的聯邦資本利得稅則是以持有期間依稅率15%~39.6%計算。
 
3.外國投資人的貸款成數只有約5~6成,期限最長30年,利率則約4.125%~5.5%。
 
4.須注意稅務方面有些許限制,如依FIRPTA規定外國人出售美國房地產時買方須先預繳出售總價款的10%為資本利得稅,以及遺贈時的年度免稅額與本國人不同。
 
美國不動產市場受到長期低利率的因素,以及因政治及經濟的穩定吸引不少來自海外的移民及工作人口,加上美國是資金的避險區域,令住宅自用者及美國國內外投資人都對後市抱持樂觀態度,而樂於購買住宅。
 
美國的幾個大城市的住宅租賃及投資市場都有供不應求的情況,但也因為各州稅制不同,投資人一定要找合法的不動產經紀業者,同時考量其商譽、信譽及經營時間,以確保案源的可靠、服務的品質及後續糾紛得以處理,不要讓自己的資產變成飄零海外的孤兒物件,才能安心享受投資成果。