中信房屋第2季宅指數,第2季表現不如預期,復甦勁道略嫌稍弱,但落底訊號明顯,第3季為進場購屋好時機 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
中信房屋第2季宅指數,第2季表現不如預期,復甦勁道略嫌稍弱,但落底訊號明顯,第3季為進場購屋好時機
新聞摘要
  • 中信房屋第2季宅指數,第2季表現不如預期,復甦勁道略嫌稍弱,但落底訊號明顯,第3季為進場購屋好時機
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】中信房屋2017年6月28日舉行「2017年第2季宅指數」連續第34季調查報告記者發表會,調查結果顯示,經濟感受度6大指標全面翻黑,2017年房市「第2季表現不如預期,復甦勁道略嫌稍弱,但落底訊號明顯,第3季為進場購屋好時機。」中信房屋提出房市3大「落底訊號」,分別是(1)台北市第2季的價量俱增、(2)全台看屋來客量及斡旋量均較第1季增加、(3)74.6%的民眾對房價未來的看法「持平偏漲」。中信房屋指出,「第2季宅指數」調查顯示,「房價低於行情」雖然持續創新高,但民眾仍期待房價下跌,未來3個月到半年計劃購屋者,台北市及台南市增加最多,台北市有購屋計畫者重回5季以來的高點。
 
沉寂已久的房市,在上一季出現活絡跡象及房市落低訊號,再加上經濟感受度6大指標(家中經濟、理財、經濟感受綜合指數、景氣、物價、房價)全面翻紅,令人對於接下來的房市表現抱以樂觀預期;不過,時序來到第2季,根據中信房屋委託創市際市場研究顧問公司在5月18日至5月26日,以IX Survey專業網路調查機制,回收1,068份有效問卷顯示,第2季房市與原來的樂觀預期有落差,復甦勁道略嫌稍弱;所幸房市落底訊號明顯,中信房屋副總劉天仁指出,緊接著而來的第3季,是進場購屋的好時機。
 
針對市場最關心的房市落底訊號,劉天仁指出,第2季的「落底訊號」明顯,主要呈現在以下3大現象:(1)台北市第2季的價量俱增、(2)全台看屋來客量及斡旋量均較第一季增加、(3)74.6%的民眾對房價的看法,是持平偏漲。
 
台北市第2季的價量俱增—台北市擁有首都地位,其成交價量最具指標意義。中信房屋根據台北市歷年來的中古屋價格指數顯示,自2015年11月價格指數跌破基期100%,來到近年來的最低點98.71%之後,台北市中古屋的價格曲線是往上走的,就曲線的歷次低點來看,2016年4月為100.36%、2016年10月為105.02%、2017年1月為109.52%,一直到2017年3月攀升到114.84%,不僅較2017年前兩個月增加,同時就2015年11月之後的趨勢線整體來看,是處在一個價格上漲的格局之中。而就成交量來看,觀察買賣移轉棟數的統計,2017年5月為2,070棟,與4月1,707棟相比,增加21.3%,與2016年同期1,834棟相比增加12.9%,顯示台北市的成交量處於摸底的狀態,可望趨穩。
 
全台看屋來客量及斡旋量均較第一季增加--另外,中信房屋在2017年6月6日至15日,針對全國加盟店的店長及業務同仁問卷調查、回收有效樣本313份統計分析的結果,認為來客量較第1季增加1-5%的佔比最高,達到39%,若將所有認為有增加但增加比例不同的佔比加總,達到51%;其餘有21%認為持平,真正認為來客量減少的只有26%。另外就斡旋量來看,高達40%認為增加了1-5%,若將所有認為有增加但增加比例不同的佔比加總,達到53%的佔比;認為沒有增減持平的佔21%,而真正認為斡旋量減少的只有26%。劉天仁分析,站在市場第一線的房仲從業人員,對於市場變動最敏感,認為第2季的成交量及斡旋量都較第1季增加的比例,遠大於認為減少的比例,這表示購屋人對於房價下降已經有感,願意進場看屋、下斡旋,這是很值得觀察的指標。
 
 
■74.6%的民眾對房價的看法,是持平偏漲--還有一個值得注意的現象是,有購屋計畫者認為居住地房價上漲的佔比最高,來到40.17%,而前一季也是如此,佔比則為40.27%。如果加上第二高的「持平不變」,合計佔比為74.6%,也就是說2017年上半年有購屋計畫的消費者,就房價的看法,大多數抱著持平上漲的感受。
 
此外,第2季房市復甦力道稍弱,中信房屋認為與整體景氣變動有關。上一季的經濟感受度6大指標全數翻紅(家中經濟、理財、經濟感受綜合指數、景氣、物價、房價),然而這一季卻有如洗三溫暖般全數翻黑;房市與整體經濟狀況是高度正相關,第1季經濟感受好,房市就有能量;第2季經濟感受全面下降,房市就氣虛。
 
那麼,房市氣虛的原因究竟是什麼呢?由促購因素分析,與上一季相比,增加最多的促購因素是期待「社會景氣轉佳」,由上一季的23.4%來到29.0%,代表民眾認為景氣沒有明顯轉好,對於踏進房市的時機有所顧慮。本季促購因素中,選擇「房價低於行情」的比例最高,達73.2%;若以連續34季的調查來看,這個數字重回7季以來的高點,顯示消費者在景氣沒有明顯轉好、收入沒有大幅提升的前提下,對於房價降低的期待是愈來愈渴望。
 
劉天仁指出,房價不論在中古屋市場或是代銷與建商主導的預售及新成屋市場,都已出現調降和讓利趨勢,但是民眾還是認為房價降得不夠,然而,房價真的還有下降空間嗎?另一個原因也不容忽視,就是民眾的收入還是追不上房價,收入不夠,以致民眾還是覺得買不起房子,還在等待更低的市場價格。
 
雖然如此,把握房市低點的消費者仍然大有人在,未來3個月到半年有計劃購屋者,以台北市及台南市增加最多。其中台北市的比例13.2%重回5季以來也就是2016年第1季的高點;而台南市2017年5月買賣移轉棟數為1,686棟,與4月1,427棟相比,增加18.1%;若與2016年同期1,501棟相比,增加12.5%。劉天仁說,34季宅指數調查以來,台南的房市交易表現相對其它城市,比較不會受到景氣或房市變動的影響,這是一個相當有趣的現象。
 
劉天仁特別指出,桃園的房市預期表現,在六都及新竹縣市中相當突出,是一個值得注意的現象。認為2017年「房價已經跌得差不多了,下半年可以進場看屋」,桃園的比例(13.7%)居全國之冠;詢問「2017年您是否會於2017年進場買房」,回答「會積極進場買房」的,也是以桃園最高(17.7%);而預測房價何時落底,認為2017年下半年落底的也是以桃園最高,達29.0%。
 
劉天仁分析,機場捷運的通車、鄰近雙北市都會區通勤方便且房價便宜許多,且2014年升格為直轄市後資源變多,都讓桃園的淨遷入人口在六都表現中非常突出,2014年淨遷入人口為7,984人,2015、2016年連續兩年淨遷入大增至3萬6,668人及3萬834人,2017年5月遷入人口來到10274人,是2017年首度單月突破5位數,1至4月遷入人口也不少,分別為7063人、8200人、9646人、8237人,擁有「希望城市」的光環。
 
展望2017年下半年,劉天仁表示,根據2017年前兩季的調查,不動產都是抗跌保值的第一名(第一季26.3%、第二季26.0%),是自2016年第3季被「保留現金」超越以來,連續3季穩坐第一,下半年只要整體經濟發展持續有好消息,將為房市補氣,可望確立穩中向上的格局。