買賣農地原獲利300萬元 他一個動作卻由賺到賠 MyGoNews房地產新聞 房地稅務
買賣農地原獲利300萬元 他一個動作卻由賺到賠
新聞摘要
  • 買賣農地原獲利300萬元 他一個動作卻由賺到賠
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】由於農地買賣並不在房地合一稅的課徵範圍,使得不少投資人轉而投資農地,不過,一位李先生卻因不暗「農地農用」的取得眉角,讓原本一買一賣可獲利300萬元,事後卻被國稅局課徵250萬元土地增值稅,並還要面對20%的房地合一稅,就因一個動作,反而做了賠本生意。
 
在嘉義地區擅長不動產稅務規劃的地政士蔡岳臻表示,有一位李先生聽說投資農地買賣,若他日出售時,只要取得「農地農用證明」,就可以申請不課徵土地增值稅,加上農地交易,並非房地合一稅課稅範圍。因此在2017年便以新台幣1500萬元買入農地一筆,但在持有期間卻將農地闢建為停車場使用;沒想到,反而有一位投資人王先生看中該停車場可使用收益,表明要以1800萬元購買他的農地,雙方並於2021年5月完成簽約。李先生原本興高采烈,以為可以獲利300萬元,卻沒想到,因為他將農地鋪上水泥做停車場使用,不符農地農用資格,導致事後遭稅務局核課土地增值稅250萬元。
 
蔡岳臻表示,像很多農田荒廢,任由雜草叢生,或上面種樹,卻非經濟性作物,或是在上面違規蓋廟宇等情形,都無法請領到農用證明。此外,李先生指出,他持有該土地僅4年之久,土增稅怎麼會如此高?認為是稅捐單位「算錯了」!
 
稅務機關土增稅承辦人員解釋,由於李先生無法取得「農用證明」,因此,無法申請不課徵土地增值稅,而他出售土地的土增稅,要從「前次」申報公告現值時間,計算到2021年5月移轉出售時間,而非自己所持有4年期間的土地漲價總額。
 
蔡岳臻指出,李先生於2017年取得農地時,前地主因能取得農用證明,因此都能依《土地稅法》第39條之2第1項規定,「作農業使用之農業用地,移轉與自然人時,得申請不課徵土地增值稅。」但因為李先生無法取得農用證明,所以必須加計前手地主的持有時間的土地漲價總額,因次才會被核課250萬元的土增稅。
 
另外,由於李先生未能取得「農用證明」,農地買賣視同一般土地,獲利300萬部分就屬於「房地合一稅」課徵範圍,而其在2021年5月出售,屬於「房地合一稅1.0」核課期間,持有四年未滿五年,尚須繳納20%的房地合一稅60萬元(300萬元x20%=60萬元)。也就是李先生原本計畫能賺300萬元,但是在繳納土地增值稅250萬元及房地合一稅60萬元後,反而是賠錢,可說是得不償失!
 
蔡岳臻提醒想投資農地的人,一定要注意農地要能取得「農業用地作農業使用證明」才能申請免納土增稅,以及不列入房地合一稅課稅範圍。另外如違反作農業使用而遭稅務機關註記的話,即便後來回復作農業使用,日後再行出售移轉他人也可能無法申請免納土增稅。
 
也就是說,農地有違規使用之情事,於下次再移轉土地時,縱使取得農業用地作農業使用證明書,亦無法申請適用農業用地不課徵土地增值稅,而這時候,之前不課徵期間所累積之土地增值稅,將連同一併核算計入,不可不注意。