新聞摘要
  • 如果買賣房屋「見面談」已經變成一種常態,買方也好、賣方也罷,都要先做好不動產買賣功課,才會讓買賣契約書立時的歡樂,一直延伸到結案交屋後,讓買的安心,賣的放心,千萬別讓見面談造成反效果,變成日後的天方夜譚。
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】依據不動產經紀業管理第21條:經紀業與委託人簽訂委契約書後,方得刊登廣告及銷售......因為業者競爭的結果,上有政策,下有對策,以往的專任委託約(只委託一家),變成了一般委託約(同時委託很多家),以符合法律規定。
 
重點來了,假設同一間房屋要賣,委託多家仲介公司銷售,如果又是同一個買方要買,其中的競爭激烈可想而知。仲介公司為了抓住買方順利成交,買賣雙方「見面談」也就應運而生,但是短時間2-3小時的洽談,很多的權利常因此而「被消失」,例如:買方的貸款成數,賣方的稅金負擔等,常常是在買賣雙方成交,買賣契約書成立後再處理。
 
正業地政士聯合事務所分享案例指出,賣方2021年8月間以4200萬元買了出租廠房,由原承租人繼續承租,由於租金報酬率很高,2022年9月間買方出現了,經過仲介公司的見面談,買方一口氣出價5200萬元要買,就在簽約的前一分鐘,嘎然停止。因為房地合一稅,購置2年內的不動產,課徵獲利的45%,扣除相關費用,賣方成交後必需繳納近400萬元的房地合一稅。可怕的是,簽約的前一刻,賣方居然渾然不知。後來經過經紀人的解說,賣方咋舌,簽約立即喊卡。
 
因為,所有權人持有2年以上,房地合一稅將由45%降為35%,個案中獲利1000萬元,再等一年出售,房地合一稅將省下近100萬元,這就是賣方不同意簽約的原因。試想如果簽約前的臨門一腳,仲介人員沒有即時告知有45%房地合一稅存在,或是仲介人員忘了告知,甚至刻意隱瞞,這個買賣案件,登記完成後,會是怎樣的情境?
 
另外,也常發生買方信用有瑕疵、償還能力不足、負債比過高、年紀太大.....最後貸款下不來的慘劇。正業地政士聯合事務所長鄭文在提醒,如果買賣房屋「見面談」已經變成一種常態,買方也好、賣方也罷,都要先做好不動產買賣功課,才會讓買賣契約書立時的歡樂,一直延伸到結案交屋後,讓買的安心,賣的放心,千萬別讓見面談造成反效果,變成日後的天方夜譚。