北京二手房市場上半年價跌1%

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】2011年上半年，中國第三輪調控進行的如火如荼，北京房地產市場也在「京十五條」的影響下持續施壓；隨著成交量持續下跌，價格在半年的拉鋸戰中也開始有所鬆動，預計下半年北京二手房市場量價齊跌將開始逐漸顯現。

2011年上半年北京二手房市場成交量下跌明顯，鏈家地產市場研究部統計資料分析，2011年上半年北京二手房市場成交量預計在68000套左右，2010年下半年北京二手房市場成交量為92721套，2011年上半年較2010年下半年成交量下降26.7%。其中從2月份開始北京二手房市場已經連續4個月維持低位 ，6月份成交量更是下跌到8000套以下。創出連續28個月的成交量最低。同時，北京各區域樓市普跌，在全市商圈中，有58%的商圈成交量萎縮30%以上，創2009年來最大降幅。

2011年上半年，北京二手房市場平均成交週期變長。據鏈家地產市場研究部統計，在市場處於正常的情況下，平均成交週期大約在1—1.5個月，而2011年上半年北京二手房市場平均成交週期為2—2.5個月。鏈家地產市場研究部統計資料分析，調控前，商業貸款平均所占比例為46%。調控後，商業貸款平均所占比例減少到24%，其中，2011年上半年商業貸款平均所占比例僅為21%。創2007年後新低。同時由於「限外」影響，目前外地人購房占比僅為10%,比「限外」出台前下降23.8%。鏈家地產首席分析師張月認為，2011年上半年北京二手房市場低迷，客戶觀望情緒明顯，從而也會導致成交週期較之前有所拉長。成交難度增大。同時，在持續的「限購、限貸」政策下，部分外地及剛性需求也無法進入市場，據測算，2011年上半年「限外」政策大約影響了2萬套左右的需求無法購房。

在2011年上半年北京二手房市場成交量持續下跌的情況下，成交價格也初現小幅鬆動。據鏈家地產市場研究部統計資料分析，2011年6月份北京市二手房價格為24498元/平米，比2011年1月份下降1%。張月認為，下半年房價下行壓力增大。

鏈家地產市場研究部統計資料分析，2011年6月份北京市二手房價格為24498元/平米，比2011年1月份下降1%。同時，議價空間從2月份開始有所增大。截止到6月份，北京市二手房議價空間為11.5%，創連續15個月以來的最大差距。2011年上半年，中小面積的價格均有所下降，90平米以下小戶型下降最為明顯，比1月份下降3.4%，90—120平米的價格下降了0.1%,120—140平米的價格下降了3.2%。而小面積成交量占到了全市成交量的65%以上。

張月認為，2011年上半年北京二手房議價空間持續擴大，業主降價意願有所增加，市場價格開始有所鬆動，同時，成交占比較大的小戶型價格下降也會帶動整體市場價格出現結構性調整。「限購、限貸」政策在下半年將會持續作用，由於貸款限制，部分剛性需求可能會由於資金有限而無法購房，而「限外」政策也會繼續將大部分外地購房需求攔在門檻之外。受此影響，預計2011年下半年北京二手房市場成交量難超6.5萬套，在下半年整體市場成交量持續維持低位元的情況下，價格下行壓力也會逐漸增大，預計到年底北京二手房總體價格可能會回落5-10%左右。