關鍵報告

審計部指出,都市更新政策之推行,造成部分地區房價非理性上漲,及鉅額利益衍生之紛爭與刑事案件,仍待主管機關研謀改進。

【MyGoNews 林承志/台北報導】改造城市樣貌,政府近年積極推動都市更新,但政策施行不彰,導致業者、民眾皆多所抱怨。審計部指出,都市更新政策之推行,造成部分地區房價非理性上漲,及鉅額利益衍生之紛爭與刑事案件,仍待主管機關研謀改進。

近10餘年來,政府制定相關法規,積極推動各項都市更新政策,期藉都市更新,促進都市土地再利用、改善生活機能、提升城市競爭力及健全都市結構。但政策實施迄今,部分業者利用都市更新題材炒作區域房價,造成非理性上漲,台北市政府為加速推動老舊公寓更新,於2010年7月推出「一坪換一坪」措施,行政院也於同年11月核定實行「都市更新產業行動計畫」,為原本交易熱絡之房市再添炒作題材,導致房價由2010年第3季平均每坪41萬餘元,至2011年度第1季已升高為58萬餘元(資料來源:財團法人國土規劃及不動產資訊中心,住宅需求動向調查報告),舊公寓市場行情亦由每坪39萬餘元,升高至43萬餘元(資料來源:信義不動產企劃研究室)。

此外,媒體更調查出,部分行政區(如:信義區、松山區等)甚至出現屋齡逾20年以上之公寓報價,竟高於同屋齡大樓型建物的現象,而更新後之龐大增值利益,更為各方覬覦,引發百姓抗爭與社會治安問題。

為免誘發犯罪,悖離公共利益,增加社會成本,在都市更新計畫之推動與執行過程,審計部認為,相關單位應研謀相關配套措施。

各主管機關允宜積極謀求因應措施,提升都市更新業務計畫執行效率:「都市更新條例」自1998年施行迄本年度止,歷時已12多年,其中由政府主辦之都市更新案件計173件,均仍處於整合或招商作業,尚未進入都市更新事業計畫擬定階段;另由民間主辦,報請縣(市)政府審議之案件計759件,完工者僅57件( 不含921震災重建更新案),平均每年完成件數僅約4.57件,計畫推動進度緩慢。

審計部指出,各主管機關應積極評估與蒐集都市更新衍生之正負面效應,與對生活品質及居住環境等之衝擊,分析成功案件建立示範案例,探究未完成案件執行障礙,研究解決對策,彙編成冊,供機關、實施者及住戶參考,並廣為宣導。 

其次,關於住戶與都更實施者間缺乏合作互信機制,審計部建議政府應建立具公信力專責機構及房地產交易價格資料庫,促使資訊透明化:都市更新條例第25條之1及第36條規定,賦予都市更新事業實施者,得依法以多數決干預私人財產處分決策,且為加速都市更新之推動,並可向各該管直轄市、縣(市)主管機關申請對未同意都市更新協議者,實施代為徵收後讓售或代為拆遷。但如此作為容易引發民眾抗爭,實則都市更新案成功之關鍵,在於住戶與都市更新實施者間之互信,故須建立互信機制,透過理性溝通與合理分配協調完成。

都市更新辦理過程涉及諸多專業法令,且牽涉龐大利益,長期以來,存有權利義務關係複雜及市場資訊不透明等問題,兼以缺乏相關法令授權蒐集與公布房地產交易之實際成交價格,致使該資訊成為相關業者之私有財,形成「價格盲點」,賦予房價炒作空間等。主管機關應建立住戶與實施者間之合作互信機制,或輔導設置具公信力之協商專責機構,並建置房地產交易價格資料庫,促使參與都市更新民眾均能獲得透明化資訊。

最後,政府也應強化都市更新理念之宣導與教育,落實整體都市再生規劃,並檢討相關法規及研謀相關配套措施,以兼顧國有財產永續性經營與國土發展。

都市更新政策主要目的在於復甦都市機能,改善居住環境,增進公共利益,惟實施者或住戶多以區域房價未來上漲空間,作為介入或同意更新整合唯一考量,致部分老舊行政區都市更新案乏人問津,且民間主辦之都市更新案多為點狀零星開發,更新區域規模較小,無法對整體都市環境產生策略性帶動影響,不但未具前瞻性之整體都市再生規劃,也缺乏都市更新目的政策正面宣導與教育。