淡海新市鎮二期環評打回原點,建商購買土地價格越來越貴。淡海新市鎮已購屋民眾房價將穩健增值。 MyGoNews房地產新聞 房市新焦點
淡海新市鎮二期環評打回原點,建商購買土地價格越來越貴。淡海新市鎮已購屋民眾房價將穩健增值。
新聞摘要
  • 淡海新市鎮二期環評打回原點,建商購買土地價格越來越貴。淡海新市鎮已購屋民眾房價將穩健增值。
【MyGoNews行銷部/綜合報導】淡海新市鎮出現「建商利空、住戶利多」新轉折!2013年7月8日淡海新市鎮第二期開發的環評大會上,儘管營建署縮減第二期第二區513公頃開發面積,僅保留二期一區範圍,讓開發案面積驟減4成,希望藉此減少未來淡海新市鎮衝擊人口,換取免進入二階環評機會。然而,最後的結果,環評委員仍要求須辦理二階環評,等於將此案打回原點,開發進度恐陷入膠著。營建署表示,會再做更嚴格的環評報告予環保署,二期開發案開發時程將延長,全案沒有開發時間表。

二期開發時程往後延展,等同淡海新市鎮一期可被開發的土地將會面臨「賣一塊、少一塊」,土地供給量沒有增加,建商未來購買土地價格將越來越貴,對於區域內房地產生態將產生影響。
 
由於環保署做出的決議,讓淡海新市鎮二期開發破滅,市場人士表示,淡海新市鎮土地剩下一期可開發,雖然可開發面積還是很大,但是2013年7月2日股票上市公司宏普建設總金額10.12億元,購入淡水區淡海段135、136及137地號建地1653.99坪,換算每坪是以61.2萬元的價格購入。「這個成交單價讓整個淡海新市鎮的地主大為振奮,土地價格也計畫跟進。」淡水地區一位土地掮客這麼表示。
 
宏普建設購入該筆建地使用分區為「住五」,容積率為320%,換算法定容積單價為每坪19.12萬元;但依容積利用率來計算的每坪容積單價估計約為13.65萬元,以營造成本每坪約11萬元計價,這塊建地未來興建住宅的粗估每坪樓地板面積成本約為24.65萬元,若再加入管銷成本,以及預期獲利,每坪的售價恐怕必須要站上「3字頭」了。
 
新市國小已進入最後收尾階段
新市國小已進入最後收尾階段
目前淡海新市鎮最重要的「家樂福+行政中心+新市國小」生活圈附近的銷售新建案,據悉實際成交價格已經站上每坪25-29萬元,高樓層部分經市場人士確認,也出現「3字頭」成交價(尚未登載於實價登錄)。而宏普新購入的這塊基地位置在新市二路一段,距離行政中心商圈,還有一段距離,未來一旦推出建案單價若真的站上「3字頭」,可以預見「家樂福+行政中心+新市國小」生活圈房價,將會出現「向上比價效應」。目前這個區域內可購買的新建案已經不多,一旦新市國小開始招生、淡水區公所完工、淡水運動中心啟用,這裡將成為淡海新市鎮的發展中心。
 
宏普淡水區高價買地受益的股票掛牌建商則是宏盛建設,宏盛建設原在新北市淡水已持有4.3萬坪建地,扣除2013上半年推出的「宏盛新世界」第一期及預計於2013年7月中旬公開總銷售金額約100億元的「宏盛新世界」第二期建案,宏盛建設在淡水仍持有3.4萬坪建地可供推案。據了解,宏盛建設在淡水當地持有的建地,每坪均價約在17萬元,面對宏普61.2萬元的購地成交價,宏盛建設成為淡海新市鎮持有土地的最大贏家。

證券市場人士表示:「宏盛持有土地地點,比宏普買的那塊地還要好,但是價格卻便宜好幾倍,換句話說,一旦宏盛陸續在淡海新市鎮以市場價格推出建案銷售,可以想見投資報酬率會有多高。」至於這是否意味著宏盛股票具有投資價值?則須待後續觀察!