【MyGoNews蕭又安/綜合報導】近期最受關注的消息，就是兩岸服務貿易協議審查爭議所爆發的318學運，學生佔領立法院的行為是有史以來頭一遭，引起各界一片譁然。在服貿審核過程被討論的沸沸揚揚之際，其內文也受到檢視，其中與房市相關的就是有人認為服貿通過，可能導致台灣房價再被炒高。
 
這幾年全台房價節節飆升，購屋壓力越來越大，根據內政部營建署最新發布的2013年第4季住宅需求動向調查顯示，台北市每坪購屋單價58萬、新北市30萬、桃竹地區16.5萬元，皆創下調查12年以來新高。不過，雙北市的購屋總價反而呈現下滑情形，原因應是單價持續拉高，造成民眾購買的房屋坪數越來越小的緣故。
 
住展房屋網經理黃美瑄表示：在近來房市交易趨緩的情況下，個案的銷售表現就出現了明顯落差，有些建案因價格過高導致銷售情況不佳，只好選擇降價。例如大直地區就有個案曾一度開出每坪200萬，因為賣不出去只得兩度降價，現在開價平均每坪155萬，價格足足降了兩成多，落差十分驚人。也有個案因產品特殊而開出區域新高價。
 
住展房屋網根據近來房市現況，一共分析出各7種房價上漲與下跌因素，茲分析如下：
 
1.最常見的例子就是，次級地段開出一級地段的價格，因市場無法支撐，在無法順利銷售的情況下不得不調降價格。
 
2.動工時程已到，個案銷售一段時程後，剩餘戶數不多，因開工時程到了，為了完銷結案，而下修一些被挑剩格局的價格。
 
3.開價不符區域行情，在個案未正式公開前先行潛銷，測試一段時間，來客反應價格過高後，才調降回客戶可接受的價格範圍。
 
4.供給過量區，某些供給量大的區塊，因為競爭激烈，個案本身不具特色，產品重覆性過高，價格只好逐步調降。
 
5.公共建設遲遲沒有到位，有時也會產生房價下修情形，例如新莊地區，因捷運題材拉高此區行情，公共建設卻過於緩慢，導致有些個案只得選擇調降價格。而去年捷運圖上消失的八條路線，也同樣影響了周邊的房市，在不清楚捷運還要等多久、什麼時候會蓋好的情況下，周邊房價只得下修來等待客源。除了交通因素外，例如產業園區、商場等若發展不如預期興盛，也可能導致房價下修。
 
6.建商轉向海外投資，資金逐漸轉移，國內推案量減少，將重心轉移的情況下，為求加快結案，定價策略也會調整。例如某中部知名建商近期積極開發海外房地產，就調整了旗下幾個建案的定價策略。
 
7.非住宅用地，例如工業用地等，因原本土地成本就較低，碰上政府近來嚴格查察非住宅使用土地，建案為趕緊走避風險，調降價格盡速結案。
 
住展房屋網經理黃美瑄表示：房市下修因素，可歸咎於現今房市大環境反應較為冷清，民眾的購屋意願不如之前熱絡所造成。若是換個時空背景，民眾對區域環境有信心，對房價期許高，價格就能有其支撐力，建商不用擔心房屋銷售會受到影響。
 
當然，價格下修還是個案情形，整體來說房價仍然呈現漲勢。房價持續上漲的原因，從個案來分析，原因也可分成7種：
 
1.地段良好、基地條件佳，通常房價就有不斷挑戰新高的本錢。
 
2.精華土地大面積開發案，如政府早期釋出的精華土地，在建商養地或整合鄰近一些畸零土地成功後，未來公開都有提升地區房價的實力。
 
3.規劃小坪數小套房，調升房屋單價，因規劃坪數小，總價較易符合區域客源，業者就容易拉抬單價，形成低總價高單價的狀況。
 
4.訴求低公設比來調升房價，有些個案在規畫時就盡量壓低公共設施，在銷售時告知消費者，單價雖較高，但實際使用坪數較多，消費者在衡量之後會較有願意買單。
 
5.區域有潛力造成房價推擠效應，有些區域被投資客認同有潛力，雖然還沒有實際建設到位，卻因房價推擠效應，已將周邊房價炒高，例如桃園的中路重劃區、經國重劃區，或是鶯歌的鳳鳴重劃區，都是尚未公開的重劃區被炒作而造成價格拉抬，在鳳鳴重劃區內的土地更是喊到一坪65萬，土地成本不斷上漲，讓此區房價格也將衝到3字頭。
 
6.同體系的建案彼此拉抬，當系列個案推出第二期時，單價一定會設定比第一期的價格高，新案價格當然也會跟著上漲。
 
7.規模較大有品牌的財團，推出建案時價格就會較其他建案來的高，而地區性的建商品牌，在該地區容易得到區域客層的支持，價格也會順勢拉抬。
 
住展房屋網經理黃美瑄表示：展望現今房市，個案推出後房價漲跌潛藏不少因素。接下來進入329檔期，大量的建案一齊推出，勢必又會影響現今區域的價格行情，而哪些個案會成功、哪些個案銷售會挫敗，如用以上述因素來探討，就可略知建案未來推出後的成與敗。