利率低檔盤旋,鑑估放貸才關鍵,鑑估低放貸少,買房依舊幫助小 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
利率低檔盤旋,鑑估放貸才關鍵,鑑估低放貸少,買房依舊幫助小
新聞摘要
  • 利率低檔盤旋,鑑估放貸才關鍵,鑑估低放貸少,買房依舊幫助小
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015年9月24日央行宣布調降利率半碼,不少人認為將有助於房地產市場,不過,房仲業者整理財團法人金融聯合徵信中心2009年與2015年的鑑估價成數、平均利率與平均核貸資料後發現,眾人最在意的利率,全國已增加0.42%,鑑估價成數全國也微增2%,平均核貸成數全國僅增加1%,但在北市、新北、桃園與台中,核貸成數均縮水,其中雙北市縮水6%最為明顯。
 
住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示,近10餘年來利率長期處於低檔,在沒有突破3%警戒線的狀況下,利率增減影響有限,倒是鑑估價成數與平均核貸成數影響較大,雖然央行調降利率,但核貸成數與鑑估價成數若仍維持低檔,對購買力其實沒有太大幫助。
 
銀行重風控,鑑估放貸才關鍵
 
以這份資料來看,在鑑估價成數上,由於房價向上趨勢明顯,加上成交價格越來越透明,2009年到2015年鑑估價成數都在九成以上,其中桃園與高雄鑑估價成數均較2009年增加6%以上,顯見銀行端態度頗能反映近幾年這些區域的房價與對後市的樂觀。但在核貸成數上,似乎就沒有那麼樂觀,台中以北的主要都會在核貸成數上均出現萎縮,推估應和央行選擇性信用管制有關。
 
 
鑑估放貸有多重要,徐佳馨舉例,一間1000萬的房子同樣是七成房貸,銀行鑑估若為900萬與1000萬,前者僅能貸款630萬,後者卻可以貸款700萬,兩者之間將產生70萬的差異,而若是六成房貸,前者僅能貸款540萬,後者貸款600萬,貸款有差異,自然影響購屋人的購買力。
 
央行宣示經濟壞,價格上攻已疲軟
 
雖然央行降息,但其實幅度不會太大,以2015年9月25日為例,雖然央行調整0.125個百分點,但實際NCD利率只有調降0.07個百分點,如果以2.1%為目前基準,套用後僅會讓利率達到2.03%,即使千萬貸款每月也僅省下33元,影響十分有限,反而是宣示性意義較大,徐佳馨指出,央行放鬆利率與匯率,不可不謂是打開了台灣壞經濟的潘朵拉箱,也透過政策間接宣告了整體經濟不振的事實,影響所及,需要靠購屋人支撐的房地產市場很難有太亮眼表現,即使放寬利率也不過拉長了賣方的痛苦期。不過從另一個角度來看,央行的態度透露了政府不大容易再有進一步的打房措施,非預期的房市政策利空應能充分排除。