南機場都更宅高低價差僅8萬,公辦都更未來轉手受限,不見收購潮 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
南機場都更宅高低價差僅8萬,公辦都更未來轉手受限,不見收購潮
新聞摘要
  • 南機場都更宅高低價差僅8萬,公辦都更未來轉手受限,不見收購潮
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】自2015年7月沉寂多年的南機場整宅都更重新啟動後,北市都更似乎又燃起一絲希望,台灣房屋調查南機場一二三期公辦都更整宅,以及鄰近的南機場13號基地自辦都更整宅,2014和2015年住家實價正常買賣交易,並比較最高與最低的成交單價。結果發現一二三期整宅近兩年最高成交價都落在每坪55萬左右,而2014年高低價差比為57.3%,2015年則縮短為17.8%;而反觀十三號基地整宅最高與最低成交價價差比達108.3%,最低每坪33.9萬,最高一坪可成交到70.6萬。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示,以價差比來看,自辦都更整宅的買方對於都更後期待效果更為明顯。
 
自辦都更整宅轉手限制少 收購高低價差比達 108.3%
 
 
南機場十三號基地都更範圍為萬華區萬大路以東,西藏路以南、雙和街以北之街廓內,包含萬大路137巷、187巷、1弄及3弄既有街道,屬於第一種商業區,容積率360%。實價資料顯示十三號基地整宅最高成交單價70.6萬,總價為670萬,張旭嵐表示,門牌為西藏路,房屋本身離捷運萬大線捷運站點很近,該區整宅都更後規劃為一般的住家大樓,以此個案為例,土地座落地點佳,都更前為9.49坪公寓小套房,土地持份3.49坪,換算每坪土地買價為192萬,萬華區商一土地行情每坪約200萬左右,以此價格進場還算在合理範圍內。
 
而都更後以台北市室內一坪換一坪概念來算,可以換到產權約15坪的電梯套房,而目前萬華區電梯套房預售屋價格每坪約為70萬,若日後都更成功可望有千萬身價,約有五成左右的獲利,因此有買方願意以670萬接手,正是看準都更後新住宅大樓的增值潛力。
 
南機場公辦都更整宅高低價差比今年為17.8% 難創高價
 
 
而與十三號基地相距僅250公尺的,是最近頗具話題性的一二三期整宅,隸屬中正區門牌,位於中華路二段與西藏路交叉口一帶,屬於第三種住宅區,容積率225%。不過它2014年最高成交價為每坪55.2萬,最低為35.1萬,價差20.1萬,價差比為57.3%;而到2015年最高交易單價為每坪55.5萬,最低為47.1萬,價差比降為17.8%。
 
張旭嵐分析,2014年的低價可能是第一手屋主出售,因取得成本低,屋況已舊,提早獲利了解,因此高低價差較大。從近兩年的實價觀察,一二三期整宅並沒有創高價的成交行情,公辦都更後的產品為國民住宅,會有五年內不得出售等限制,所以都更後的產品對投資客與建商吸引力不大,因此仍為自住需求買盤,都更前價格仍回歸到物件本身的屋況條件,如裝潢、面綠地與否、高低樓層差等。
 
都更整合期 出租賺投報 
 
 
優美地產台北萬華特許加盟店店東莊惟仁表示,一二三期整宅旁就是捷運萬大線LG03站的規劃點,因為鄰近南機場夜市,即使目前整宅都更前途未明,但做為出租小套房收益不錯。目前整宅一間10坪小套房總價落在400~500萬之間,每月若收租9,000~10,000元,換算也有將近2.5%投報率。
 
張旭嵐分析,都更整合難度越來越高,期程上有不確定的風險,因此若是看好都更宅日後增值潛力,除了當地未來的各項政策利多,還要精準掌握都更的進度。如十三號基地整宅2015年已經緊鑼密鼓的進行事業計畫審查與公聽會,都更成功率大,因此住戶惜售,惟2014年進場的買方能順利搭上這班順風車。另外要注意的是,南機場一二三期公辦都更整宅還有中繼宅等爭議,都更期程拉長,且都更後的產品有可能限制五年內不得移轉買賣,想購買都更宅者仍須全面評估再進場。