瑞普萊坊劉美華總經理與瑞普萊坊蘇鋭強副總 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
瑞普萊坊劉美華總經理與瑞普萊坊蘇鋭強副總
新聞摘要
  • 萊坊公布2019年《財富報告》台北市超級富豪密度亞洲第二,75%超級富豪有信心賺贏2018年
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】瑞普萊坊2019年6月4日發表2019年《財富報告》,報告指出2018年全球淨資產(不含主要住宅)超過美金3千萬元的超級富豪總人數達到198,342人、年增3.7%。美國仍為全球最富庶的國家,而台灣的超級富豪人數為1,781人,排名第19,年增4%,優於全球、亞洲平均成長水準,持有自用住宅5.4戶,晉升一名到全球第二,而台北市超級富豪密度也高居亞洲第二。雖然國內外政經局勢影響,投資策略更趨保守,但對2019年財富創造仍保持75%的高度信心。
 
   超級富豪人數趨勢
 
《財富報告》指出歐洲是最富裕的區域,超級富豪人數佔全球36%,北美、亞洲分別為26%、24%。從成長率來看,2018年漲勢最多仍由俄羅斯、獨立國協衛冕,其次為歐洲、澳洲。從各國人數分析,美國一枝獨秀,總人數達47,127人,其次為日本的18,534人,中國9,953人排第五。
 
預期未來五年全球超級富豪人數將增加22%,前十名高成長國家,亞洲就占八席。其中印度、菲律賓成長率接近四成,其他東協國家約三成,台灣25%,略高於新加坡的22%。
 
從城市的角度來看,倫敦超級富豪4,944人,數量最多,其次為東京、新加坡。瑞普萊坊市場研究暨顧問部總監黃舒衛表示,台北市超級富豪1,519人,約佔全台85%,人數高居全球第11、亞洲第七,未來五年成長率23%,將擠進前十。
 
從人數的分布密度來看,全球最高的城市前三名的是日內瓦、摩納哥、法蘭克福,都在歐洲,且以極大差距領先其他城市。台北市每10萬人就有57個超級富豪,亞洲排名第二,與大阪齊名,僅次新加坡,甚至高於香港、東京、紐約。
 
   財富累積原因、風險及信心展望
 
根據《財富報告》的「態度調查」結果,全球超級富豪2018年的財富累積原因,全球大不同。在北美,金融資產是主要動力,歐洲、亞洲以房地產最重要,南美則受美元匯率波動影響。
 
中美貿易戰開白熱化,延燒到科技戰層次,明顯影響投資風險的變化,尤其以中國的超級富豪有八成認為2018年的投資風險增加,連帶周邊與其工業生產有緊密關係的南韓、台灣分別升高到71%、67%,遠高於全球平均29%。
 
從國際政經環境判斷2019年相較於過去,是否利於財富的創造、保存,62%的全球超級富豪都覺得「更困難」,台灣略高於平均值,約67%,但美、中、港、星、韓都高逾七成,星、港甚至都超過八成。相對來說,樂觀地認為「更容易」賺錢的,美國有21%,台灣也有17%,且為亞洲最高值,反觀中、港都落到個位數,顯見與其他亞洲國家相比,「選邊站」已成為關鍵課題,但台灣的超級富豪有信心可以從容應對目前的兩強之爭。
 
進一步調查各國超級富豪對於個人財富增加的看法時,台灣2018年有50%的比例富豪表示財富增加,但2019年賺大錢的比例大幅拉升到75%,信心高張程度在亞洲只輸給馬、菲,甚至信心成長的比率全球第一。
 
值得注意的是,回歸到國內政經環境,跟同樣面對大選的西班牙的狀況一樣,台灣富豪的信心直接掉到谷底,沒有富豪覺得國內政經環境會比2018年「更容易」創富、83%認為會「更困難」。因此主動管理、逆向操作、貨幣分析都是克服困境的取勝之道。
 
深陷脫歐漩渦的英國,以及美中貿易戰的核心,中、港認為「更困難」創造、保存財富的比例都佔77%。反觀,美國雖也是大選當前,但富豪老神在在,除了對國內政經環境覺得創造財富更困難的比例只有50%,低於全球平均的68%外,覺得「更容易」的更高達36%,堪稱鶴立雞群。美中貿易戰對各國的國內政經氣氛已形成截然不同的效應。
 
   資產配置策略
 
投資環境多變,影響富豪對於風險的態度轉變,以亞洲為例,2018年調查「風險偏好者」佔57%,是「風險規避者」整整三倍,但2019年調查結果,亞洲風險偏好者已經降到42%,而規避者則從2018年的19%,增加到2019年的39%,多出一倍。
 
反應在資產組合裡,台灣富豪配置在債券、現金比例分別為30%、22%,均遠高於全球、亞洲主要市場。而且2019年布局策略越趨保守,加碼現金的比例有64%,但私人產業投資、非自用的投資型不動產可能會暫時觀望,而且處分投資型不動產的比例拉高到14%。

黃舒衛表示「現金為王」的策略明確,投資型房產獲利了結的氣氛濃厚,惟處分意願仍低於其他國家,惜售心態濃,因此價格下修機會小。
 
   不動產布局
 
根據本次調查,2018年全球超級富豪平均擁有2.9戶住宅,2019年則提升到3.6戶。沙烏地阿拉伯也比2018年多了一戶,以6.4戶居冠,而台灣富豪住宅擁有的數量從4.3戶增加到5.4戶,排名晉升到全球第二名。自用住宅價值佔超級富豪財富的全球平均比例約32%,台灣則為38%,中國甚至佔身家的一半,美國佔比最低,才18%。
 
未來一年購置國內住宅的需求,全球富豪持平,但台灣從22%降到全亞洲最低的16%。推估台北市豪宅有250戶左右的潛在需求,若與近期每年交易220戶來看,再加上遞延買盤,預估豪宅交易價量尚稱平穩。
 
投資型產品來說,71%的台灣富豪在國內有非自住、自用的房產投資,將近四成2018年還持續購入,但未來兩年只有22%有興趣加碼。相對來說,海外投資型需求持有比例有36%,2018年只剩15%購買,但未來兩年有興趣買進的比例回升到兩成。整體來說,超級富豪未來兩年對於房產投資的意願,處於相對低檔。
 
   財富移動
 
目前全世界的超級富豪有36%已持有第二護照或雙重國籍,另外29%也考慮辦理,也就是有將近三分之二的超級富豪未來可以全球趴趴走,輕鬆地把資產、家人都安頓在海外,另外有26%的考慮永久移民,比2018年的21%高。
 
除了移民之外,海外留學也是主要的自住需求來源。根據調查統計是台灣富豪把子女送出海外、學歷鍍金的比例,是調查的國家第一名,國、中小階段送出國的比例高達72%,大學則更高達82%,遠高於全球及亞洲標準。
 
根據財富報告調查,全球富豪持有海外住宅的比例約42%,其中沙烏地阿拉伯、阿聯購置比例最高,超過七成。亞太地區以印尼最多,香港居次,台灣第三,約40%。
 
而美國、澳洲、新加坡、英國這些資本先進、法制健全、基礎建設完整、教育制度佳的國家都是台灣富豪移民首選,新加坡則是少數的亞洲國家,在超級富豪眼中,喜好程度甚至已超過英國、加拿大。
 
最特殊的是,台灣富豪偏好的國家裡,中國無論在投資、移居都是重要選項,均佔27%。以移居為例,遠高於第二、三、四名的南韓的10%、菲律賓的6%、香港的5%。在中國經濟崛起後,越來越多的就學、就業、婚姻、養老等機會,都提供國人另類選擇,不容忽視。
 
另外,台灣超級富豪有興趣投資馬來西亞的比例也是全球第一,間接引導國內建商、房仲龍頭跨境插旗。
 
黃舒衛表示,過去海外置產以留學、工作等第二居所為大宗,近期則以投資、找尋政經環境穩定的國家作為資金避風港為主流,所以海外投資型的潛在買方增加到20%。然而,目前海外住宅市場多變,且國人加重對現金的偏好,因此未來兩年台灣富豪購置海外住宅的比例腰斬至9%。
 
   商用市場分析
 
瑞普萊坊副總經理蘇銳強表示,2018年第三季為止,全球商用不動產年交易金額約9,074億美元,尚不及QE退場前的9,700億規模。更比不上金融海嘯前的1.04兆億元。但投資環境的低利率、資本管制的鬆綁,以及全球儲蓄、大型地產基金的不斷增長等外在有利條件。另外,業內的績效優勢、增值機會,以及更多創造流動性及不可替代性的誘因,都推動市場持續成長,也吸引更多私人及未上市公司參與商用不動產的投資。雖然主要投資人以機構法人為主,佔42%,但私人及未上市公司佔比已達32%,位居第二。
 
美國是全球商用地產投資的主要舞台,2018年成交金額約4,140億美元,其次為英國的760億美元。但私人投資除了名次仍以美、英為首之外,買方來源結構大不同。英國受脫歐影響,英鎊、房價修正過程引入更多國際資本,62%的交易金額是著眼於長期布局,憑藉外幣購買力優勢進入這個過去高不可攀,但現在處於雙重折扣的高端市場。
 
蘇銳強分析,商業地產投資有三大亮點:
 
最熱門的還是辦公室,但市中心價格高又一屋難求,因此郊區、次級辦公室,乃至於改造傳統或零售空間成為共享辦公室,都是新的投資策略。
 
其次,布局城市邊緣、高收益次級資產,打造電商及各類物流設施所需的優質「最後一哩」物流設施,也是工業投資新顯學。
 
最後,私人資本投資最大的項目是出租公寓。蘇銳強說明,全球市場投資出租公寓比例是22%,私人資本則高達35%,是最重要的投資標的。在房價居高不下、年輕族群購屋意願變低的狀況下,投資出租公寓不但可以克服市場週期變化,達到避險功能,還進一步能促進周邊社區零售、辦公市場的穩定,甚至創造需求,一直是歐美商用市場的不敗選項,值得台灣投資人思考。
 
   2018萊坊國際豪宅指數100
 
獨家的全球百大城市豪宅指數追蹤全球前100大城市豪宅的價格趨勢。2018年全球豪宅市場進入轉折點,僅微漲1.3%,低於前一年的2.1%,是2012年以來最低,而過去編制12年的國際豪宅指數排名首位從未低於21%,且漲幅雙位數的城市只剩五個,不及一年前的一半,顯示整體走向趨緩、趨同。
 
四分之三的城市出現平穩或增長趨勢,但過去帶頭猛漲兩成以上的中國各城市紛紛退下,取而代之的是歐洲城市。馬尼拉因為供給不足、經濟成長快速,再加上外僑投資,豪宅價格成長11.1%,全球第一。
 
雖然新興市場的資金亟需流向安全避風港,但更多的政府管制,都消弭了極端現象。舉例來說,溫哥華實施最嚴格的法規,包括:提高非本土居民印花稅、徵收投機和空置稅、學區稅,一舉將購屋的實質稅率從3.4%,提升到23.4%。蘇銳強表示,唯一特例就是倫敦豪宅的價格、匯率雙重紅利,已抵銷增稅壓力,即將觸動反彈契機。
 
展望2019年全球市場豪宅表現,在中國資本管制的衝擊逐漸被消化,再加上各國管制態勢已嚴,市場漸穩。紐約、倫敦止跌可期,溫哥華更跌深反彈3%,而馬德里、柏林亦將持穩、小漲6%。金融市場波動大,最後建議海外投資應同時把貨幣因素列為關鍵策略。
 
台北市豪宅市場在2013年第三季開始價格下修,總降幅達23.8%之後,2018年跌幅放緩至1.5%。黃舒衛表示市場交易動能來自2016年之後肥咖條款、CRS等資金回流,且七成以上交易量發生在建商掌握的新成屋,在新供給量大、價格壓抑下,加速中古豪宅價格修正,刺激換屋、置產買方從2017年逢低進場,撐穩市場。目前市場交易量回穩,又有新的頂級豪宅創價,2019年豪宅價格有機會繼2018年盤整完畢後,小彈3%。
 
註:超高淨值人士:即扣除自住物業後,資產淨值達3千萬美元或以上的人士。