市場快訊

台北金融中心18.2億售出，各樓層行情完全解析

報導：MyGoNews廖賢龍｜日期：2010-08-18

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】第一太平戴維斯2010年8月18日日標售慶豐銀行台北金融中心，最後由龍巖人本以18.2億元得標，北市A級辦公商業大樓市場近期交易開始活絡，價格也隨之漲升。一樁標售案，包括信義房屋、永慶房屋、台灣房屋都不約而同的對這件標案提出他們計算方法，結果，3家仲介計算的單價卻都不一樣，台灣房屋是逐層估算，信義、永慶房屋則是扣除車位後，合併面積計算，計算的基準不同，每坪單價當然就出現差異。結果，這棟建築物的行情到底是多少？大家儘管猜吧！

依台灣房屋不動產研究中心估算，慶豐銀行台北金融中心部分樓層，分布有地下室一樓(346.6坪)、一樓(97.92坪)、二樓(374.19坪)、八樓(329.58坪)、九樓(327.12坪)，及地下二樓至四樓共33個坡道平面車位(430.08坪)。台灣房屋估算表示，地下室一樓約每坪40萬元、一樓具有店面廣告效應每坪約270萬、二樓每坪約115萬、八樓每坪130萬、九樓每坪135萬，33個坡道平面車位約1億1550萬元(每個車位350萬)，總計約18.2億元。

信義房屋依台北金融中心樓層分散在1樓、2樓、8樓、9樓及地下1樓，面積共1475.4坪，另外還有33個地下室車位，若拆算車位(預估每個300萬元)後，建坪單價每坪約116萬元，也創下松山區辦公大樓新高。

永慶房屋以標售建物的總面積直接推算單價，每坪建物價格95.5萬就已創下松山區敦北商圈的最高價，但若扣除每部車位300萬(停車位共33個，每部車位面積(估計10坪)推算辦公大樓價格，每坪更高達109.2萬。

永慶房屋表示，該棟大樓年初就曾傳出以每坪破百萬成交，但始終未獲證實，18日成交後足以印證其價值非凡，同時也是2010年第三季第9宗破億的商用不動產成交，觀察本季主要投資人以「自用型買家」(31%)及「建設公司」(36%)為主，顯見景氣好轉，企業自用型買家擴辦需求增，持續尋找好地段的商辦大樓。

綜合各家房仲公司資料，該棟大樓的一樓具廣告效益，每坪租金可望開出5000元行情，樓上的每坪租金行情約3000元左右，若以18日標售價格推算的投報率約在3%，顯見未來租金仍有上漲空間，並可望帶動南京復北和敦北辦公商圈的辦公租金跟著上漲。

區域的房地產代銷人士指出，如果這件個案以全新預售個案來看，一樓開出的的單價應該是每坪300萬，二樓單價可以定到每坪150萬，八、九樓的行情可以開在120萬元，地下室每坪估計80萬元，車位一個350萬，用這樣的價格去換算，總價約20.35億元，不過，現階段個案平均議價率約在11.5％，所以，用20.35億元採11.5％議價率計算，全案可成交總價為18億元，這樣價格與龍嚴人本出價18.2億元相比，僅有1％的價差，這樣的價格可以視為區域行情。

2010年第3季程交金額破億商用不動產交易案件一覽

大樓名稱	縣市	行政區	路段	買方	買賣面積(坪)	成交總價 (億元)	分類	交易時間
萬國商業大樓	台北市	萬華	漢中街	亞太置地(APL)	4,429.80	30.50	商場	990813
西寧大樓	台北市	萬華	西寧南路	華夏資融	1,186.89	9.70	商場	990813
力福商業大樓	台北市	萬華	西寧南路	新華開發	1,285.55	2.32	辦公	990713
中正飯店	高雄市	鹽埕	大仁路七路	宜陞企業	35,417.16	3.20	飯店	990715
內湖德安百貨	台北市	內湖	成功路四段	興富發建設	39,323.29	60.00	商場	990715
碧根商旅	台中市	西屯	逢甲路	海灣科技	2,871.98	8.80	辦公	990719
統一國際大樓	台北市	信義	松高路	威剛科技	781.51	9.00	辦公	990728
慶豐銀總行大樓	台北市	中正	南陽街	台灣人壽	2,417.19	25.60	辦公	990811
台北金融中心大樓	台北市	松山	敦化北路	龍巖人本	1,905.47	18.20	辦公	990818