永慶：8月份全台民眾看屋熱情不減反增

【MyGoNews 林承志/台北報導】受惠於各項經濟指數紛紛開出亮眼成績，帶動民眾對房地產後市強勁的信心!儘管6月份央行祭出打房策略，讓交易量稍歇，不過顯然總體經濟的復甦力道戰勝了政策的壓抑，根據永慶房仲集團所進行的「永慶看屋熱情指數」調查顯示，8月份全台民眾的看屋熱情不減反增，平均指數反而從6月的89、7月的92，一路揚昇至8月的108，8月增幅高達17.39%。

而值得注意的是，此次打房的重點區域-大台北地區，在7月份出現負面效應後，8月民眾的熱情則紛紛一掃陰霾，止跌反彈，其中台北縣8月份的的看屋熱情指數為640比7月的515大增24.33%，成為全台各主要都會區中，熱度上升最多的，至於台北市則從7月的指數515，升至8月的615，熱度也上升了近2成。

對此，永慶房屋新聞中心經理李建興表示，全台房市在ECFA簽定後，景氣明顯復甦，外來資金更是虎視眈眈，這股強勁的拉力則讓央行的政策調控影響減弱，尤其是大台北地區，在6月25日祭出打房政策，7月份明顯起了寒蟬效應，但到了8月，民眾則受總體經濟局勢好轉帶動而信心大增，顯見若不是政府及早使出調控政策，房價的飆風將更加脫勾。

不過李建興提醒，當前政府似乎也已嗅到打房效果有限的氛圍，準備祭出第二波抑制政策，所謂「經濟力」與「政治力」的PK戰，再度鳴槍，這是否會澆息民眾高張的情緒，有待進一步觀察。

以8月份來看，全台看屋熱情平均指數為108，為5月份以來連續第3個月加溫，特別與7月份相比，溫度更升高了17.39%，李建興解釋，從全台民眾熱情逐漸沸騰來看，顯見近來各部門公布的買賣移轉、交易量的萎縮並非景氣崩盤前的逃命波，而只是暫時性的高價觀望及盤整。然而當時儘管一般老百姓退場觀望，外資卻不斷擠進卡位，讓商辦、店面價格屢創新高，就連經濟數據也來湊熱鬧(如預估今年GDP成長8.2%將創21年來新高…)，因此，若非打房政策適時平衡干擾，房價恐怕會失控。這也意謂著，買方得趁目前價格沉澱期，把握時機適時進場。
 

再進一步看各縣市的狀況，在全台十二大主要縣市中，台北縣在8月份拿下熱情指數最高以及加溫最快雙料冠軍。其8月份看屋熱情指數為640，較7月份的515大增了24.33%，台南縣則緊隨在後，升溫幅度達到22.08%，這意謂隨著五都選舉逼近，升格劍在弦上，推升了民眾對五都概念房市的期望值，拿即將合併升格的台南市和高雄縣來說，8月份的指數也同步創下今年以來新高，即可見一斑。至於8月份增幅排名第3的新竹縣，其主要受惠竹科景氣效應，以及近來被炒得火熱的重劃區(光埔、關長)話題助燃，讓新竹縣的熱度急升。

至於台北市，雖然在打房效應下，市中心實際成交在前一陣子的確有買賣方僵持的現象，但豪宅、商用、郊區新成屋等產品，仍有買氣在，再加上價格盤整，消息面又是議價進場的好時機，當然吸引大家來點閱。

不過值得注意的是，近來傳出央行有意限縮土建融資，被視為二次打房，對此，李建興解釋，一般而言，大型建商的資金來源可分為直接融資，亦即公開募資(增資、發債)和間接融資(銀行融資)，以目前主管機關的作法及態度而言，直接融資部分已在7、8兩個月，對於部分建商發行可轉換公司債進行退件，對於私募案也給予最嚴格的限制門檻，換言之，其實早已密切地防堵建商過度膨脹、操作財務槓桿。而間接融資方面，則主要會透過對銀行的控管來執行。過去，土融比例約7成；建融因屬信用貸款，成數約5~7成，若一但實施，金管將對於土建融的管制並加強金融監管，將直接嚴控銀行鑑價的作業、放款的嚴謹度、價格水準，短期內土建融的放款餘額必然下降。
 

然而值得觀察的是，今日的建商，尤其是大型建商，恐非10、20年前的建商體質大相徑庭，在財力充足，財源來源又多元的狀況下，一但土建融管制，預料1990年代的建商大倒閉潮不會發生，反而是資金來源集中於銀行融資，又在都會區邊緣推案的中小型建商壓力較大，因為其會面臨擔保品鑑價價格縮水的窘境。整體而言，李建興表示，倘若政府進一步實施土建融管制，其實可坐收去蕪存菁之效，反而有利於房市健全發展。