看中台中軌道經濟,高鐵烏日特區開發案熱烈開打(資料照片) MyGoNews房地產新聞 專題報導
看中台中軌道經濟,高鐵烏日特區開發案熱烈開打(資料照片)
新聞摘要
  • 看中台中軌道經濟,高鐵烏日特區開發案熱烈開打
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】「大台中房市交易動態資訊平台」發布2021年Q1大台中房市分析季報,就台中市2021年Q1不動產交易量體及價格進行專業分析。在建物買賣移轉登記數量部分,2021年Q1建物買賣登記棟數為12,630棟,季減18.2%、年增20.9%;第一次登記棟數為3,585棟,季減51.1%、年減1.1%。
 
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而以最新單月表現來看,2021年5月的建物買賣登記棟數為4,303棟,相較於上月增加11.4%,比2020年同月大增42.4%。5月建物買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(673棟)、西屯區(556棟)及南屯區(378棟)。2021年累計至5月為止,建物買賣移轉登記棟數共計20,797棟,較2020年同期大幅領先4,326棟,年增26.3%。
 
房地合一稅2.0即將於下月正式上路,可預期將有一波逃命潮,進而促使交易量成長,惟受台灣不動產登記制度影響,買賣登記棟數會有遞延反應,無法馬上顯現出稅制改變對房市衝擊的交易量變化,再加上台灣本土疫情於5月下旬升溫,全台實施三級警戒,也直接讓房市買氣凍結,故兩者增減相抵之下,較難以藉由下半年的交易量來判斷打炒房政策是否奏效。再者,由於近期拉抬房市的主力市場為「預售屋」,而預售屋並無進行實質的產權登記,故在建物買賣移轉量能上是無法據實反映出來的,僅能以換約課稅呈報所得稅來稍作檢核。
 
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建照、使照量部分,2021年Q1建照量為10,742(戶),與2020年同期相比領先2,489(戶),年增30.2%;使照量為2,479(戶),較2020年同期落後424戶,年減14.6%。而依最新公布之2021年4月建照為1,935(戶),月減20.2%、年增5.8%,本月雖有西屯區國安段社宅挹注508戶量能,惟單一社區超過百戶之個案僅3件,故表現較上月衰退;而使照為677(戶),月減41.8%,年減15.7%,由於大樓核發案件量較少因而大幅下滑。
 
依實價登錄資料分析,2021年Q1成交金額為1,675億,季減30.3%、年增0.1%;成交量為11,006件,季減31.5%、年減4.9%。本季房屋與土地的成交數量佔比分別為79%、21%,成交總金額貢獻度分別為62%、38%。
 
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在土地成交價格部分,2021年Q1都內土地各類均價表現與上季相比,住宅區、工業區與其他區下滑,商業區及農業區上揚;都外土地均價與上季相比,丙建下跌2.9萬/坪,丁建成長4.9萬/坪,其餘類型土地價格無明顯波動變化。(詳本季報第24頁)
2021年Q1商業區土地均價約48.3萬/坪;住宅區土地均價約28.5萬/坪;工業區土地均價約15.6萬/坪;農業區土地均價約11.2萬/坪。本季商業區土地價格止跌回升,大幅拉升逼近50萬/坪;住宅區回跌至30萬/坪以下;工業區連兩季下修;農業區則連兩季正成長,並正式突破10萬/坪,創下歷史新高。
 
近年來各類型建物的建坪平均單價為:透天厝單價約23.5萬/坪,大樓單價約21.1萬/坪,華廈單價約15.9萬/坪,公寓單價約14.6萬/坪。以長期而言,呈微幅上漲趨勢。2021年Q1各類產品單價表現:以公寓漲幅逾1萬/坪最多,大樓及透天厝成長0.6萬/坪,華廈則略漲0.2萬/坪。
 
依據2021年Q1實價登錄資料顯示,台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主,其成交數量比例分別為54%與25.5%,交易以總價500~1,000萬元為主,佔41.4%。
 
2021年Q1各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者),以西區單價較高,而交易量則集中在北屯區、大里區及西區。北屯區適逢鴻邑璞麗與豐謙蜜之地交屋潮,成交價分別為20~20.9萬/坪、22.2~29.2萬/坪,並有數案餘量交易,本季高價位跌幅逾1.5萬/坪,反觀底標則反映鴻邑璞麗、總太2020交易行情而成長近3萬/坪;大里區全區達2字頭房價,僅頂標有價跌情形;西區過半交易為華太松庭(成交價33.2~41.1萬/坪),並有麗晨山溜滴(成交價26.3~35.2萬/坪)進場交易,均標以上區位價格達35萬/坪,低價位區則落在30萬/坪左右。
 
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而分析2021年Q1各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過35件者),以沙鹿區之平均總價較高,本季新屋透天厝交易熱區為太平區、梧棲區及龍井區。太平區購買主力帶為1,136~1,900萬元間,本季底標~均標小跌,僅頂標價漲逾300萬;梧棲區購買主力帶為880~1,258萬元間,整體價格與上季相比無明顯波動變化;龍井區購買主力帶為930~1,341萬元間,全區價揚。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示,觀察近期台中市在地投資概況,除因應台商回流促使工業及產業園區趨於熱絡以外,亦可發現不論是壽險業抑或是大型建商,均有積極往商業複合功能型投資案布局的跡象。聚焦於台中重大交通樞紐建設,包括了陸(高鐵、台鐵、捷運)、海(台中港)、空(台中國際機場),其中又以「陸」為內需市場首重位置。
 
高鐵台中站(又稱為高鐵烏日站)於2007年1月5日正式通車,位置規劃在全線正中央,近六年的單日平均進出站均達5萬人以上,2020年旅客人次統計為全線第二名,可見高鐵通車開啟的「一日生活圈」流量需求強勁,尤以台中又屬前段班。隨著捷運綠線正式通車,軌道經濟學效應正逐漸擴散,綜觀高鐵各大車站基地條件,台中站具有獨特優勢,其一、高鐵台中站與台鐵新烏日站及中捷台中高鐵站形成三鐵共構,其二、高鐵台中站是高鐵全線中距離國道一號、國道三號、74號快速道路等對外聯外道路最為接近之車站,並有數條公車路線行經。正所謂「交通帶來人流,人流帶來活水」,完善的交通網絡使得本區勢必成為台中市門戶要地。
 
觀察烏日區長期的戶數及人口統計表現(詳下表),近十年來區內戶數與人口最多的里前三名依序為九德里、烏日里以及仁德里,以台74線以東範圍為主要發展地區;然而隨著高鐵台中站周邊重大建設開發案陸續推動啟用,可發現當地戶數與人口移動的脈絡已轉向於台74線以西範圍,即往高鐵台中車站地區所在的三和里與榮泉里靠攏。以2021年5月最新的資料顯示,三和里戶數較2010年增加1,384戶、人口亦比2010年成長2,338人,而榮泉里戶數則較2010年增加1,978戶、人口比2010年大增3,961人。
 
彙整高鐵台中站周邊開發案,包含國泰人壽與永聯物流公司合作的「物流共和國台中園區」、號稱全台高鐵站區最大招商案「超級娛樂購物城」預計六月底開標,以及近日方由富旺國際標下的土地使用權承租案,均為當地注入一股強心劑,除可供應當地內需市場外,更大的是拓展軌道經濟所延伸的可及性範圍,即便是外地客,亦無需舟車勞頓考量進入市區的交通動線,三鐵共構及周邊完善的交通動線串整,出站即可馬上進入城中城活動,商業規模發展可期!