竹北

創區段新高單價個案,區域客比例已高達8成,顯示區域買方已經積極接棒,對穩定區域房價,具有一定的意義存在。

【MyGoNews 林承志/台北報導】即便今年選舉對房市的衝擊,已經較往年大型選舉來得輕微,但是在建商惜售及大案觀望未出的影響下,11月房市呈現「價高量縮」現象,使得成交組數及預售案量下降,廣告媒體量也同步縮減,11月住展風向球下降8分,總分37分拉回黃藍燈。預料因選舉遞延的供給量及成交量,將會在明年第1季釋放,2011年1月份,房市應該就會出現『價量齊揚』格局。

住展房屋網總監陳韻如表示,對熱衷選舉的台灣來說,選舉向來對房市有一定程度的影響,去年底縣市長選舉,選情激烈,建商觀望,媒體量大減,廣告批數指數下降到10;今年五都選舉雖然也是短兵相接,但是整體氣氛較為和緩,廣告批數指數減少到13,顯然建商普遍認為,此次選舉的衝擊較小。

但因適逢多數個案進入案尾,加上大案紛紛結案、新案又未進場的過渡交接期,又有選舉來攪局,使得11月份房市的供需雙方都受到影響。建商供給下降,預售屋推案量及新成屋推案戶數雙雙下滑,大多想等待選舉過後政局底定,再推新案,因此供給面指標指數總計較上月減少了3分。

在需求面部份,總計則是減少1分,除了選舉因素造成購屋、看屋意願下降之外,成交組數主要是受到價格牽動而略降。今年第4季以來,雖然各區域創新高價個案不斷登場,但是仍然受到買方高度肯定;而且在政府打房政策影響下,短期投資客紛紛退場,反而是區域客及長期投資置產客戶進場購買,房市呈現高人氣高買氣榮景,買氣不斷推升、房價也是持續攀高。

另一個讓成交趨緩的因素,則是案尾戶大多是條件較佳的戶別,價格相對高出一般戶1~2成,使得買氣變得有些觀望。成交指標顯示成交減緩,議價率則為小幅縮小,現階段只要願意出手的買方,對建商價格的認同度較高。11月住展風向球總分37分,從綠燈回落黃藍燈,原屬意料之中。

陳韻如說,較為特別的是,11月的熱門熱銷建案,大多是以區域客為主要買方的個案,更稀奇的是,這些建案都是區域創新高價的個案,顯示區域客買方,已經逐漸接受房價來到另一新階段的事實。

像是三重每坪55萬的「幸大百御園」、基隆七堵每坪26萬「松鼎院」、桃園每坪37萬「中悅御之苑」、新店「合環御景」每坪55萬、竹北「中悅帝苑」每坪40萬、士林區「天母六隱」每坪81萬等等,這些個案的單價,幾乎都創下區段新高單價,而且區域客比例都高達8成,顯示區域買方已經積極接棒,接下過去被認為只有投資客或區外客才會購買的高價案,這對穩定區域房價,具有一定的意義存在。

11月的房市受到選舉波及,燈號回落黃藍燈;但是以選後兩週的市場表現來看,後市仍頗有可為。一來是因選舉遞延銷售的個案,將會陸續在年底及年初進場,預料供給量可能會爆量演出;二來是在供需雙方的推拉折衝之下,不少區域建商仍可以惜售之姿堅持價格,像是三重、礁溪及三峽、林口等,顯示仍為賣方市場;三是選後買氣快速回溫,比選前的買氣還強勁,建商報廣量也逐漸往上加量。

從這些訊息來看,排除非市場性因素之後,整體房市還是維持向上的趨勢,市況仍是在持續加溫,如果沒有再出現更重手的打房政策,預料在今年12月或最遲明年第1季,應該就會看到睽違已久的”黃紅燈”了。

住展風向球六大指標分數與燈號對照表
時間
預售推案
成屋推案
廣告批數
議價率
來客組數
成交組數
房市風向
新燈號
987
4
7
10
8
8
4
41
黃藍燈
988
4
7
9
8
7
4
39
黃藍燈
989
7
6
10
6
8
4
41
黃藍燈
98年10月
6
6
10
6
9
5
42
黃藍燈
98年11月
5
6
10
6
8
4
39
黃藍燈
98年12月
5
9
9
8
8
4
43
綠燈
99年1月
3
3
8
8
7
3
32
藍燈
99年2月
4
3
7
10
7
4
35
黃藍燈
99年3月
5
6
13
10
8
8
50
99年4月
9
5
17
7
8
5
51
99年5月
7
3
18
6
6
5
45
99年6月
6
4
14
8
4
4
40
黃藍燈
99年7月
6
4
14
8
4
2
38
黃藍燈
99年8月
5
4
13
8
5
4
39
黃藍燈
99年9月
5
5
14
6
7
5
42
黃藍燈
99年10月
5
6
18
6
6
4
45
99年11月
3
5
13
7
6
3
37
黃藍燈
說明: 風向燈號判斷,藍燈(谷底衰退):32分以下;黃藍燈(衰退注意):33~42分;綠燈(復甦安全):43~52分;黃紅燈(熱絡注意):53~61分;紅燈(過熱煞車):62分以上。
資料來源:住展企研室