【MyGoNews廖賢龍/台北報導】兆豐銀行拍賣受託經管之國泰敦南商業大樓部分樓層REAT(不動產資產信託)，結果僅國泰人壽及富邦人壽兩家大型壽險公司進場投標，最後由國泰人壽以總價85.67億元，換算辦公室單價每坪約90.4萬元得標，溢價35%。全球資產統計，奢侈稅後北市商用不動產的大型交易案，成交金額達250億元，顯見即使在國際金融情勢動盪不安之際，有固定收益的商用不動產，仍受法人機構青睞。

全球資產專案經理王維宏表示，本案投標者較少，主要因為非整棟大樓產權，加上總價門檻較高，因此潛在買方有限，而國泰人壽本次以溢價35％投標買回，應屬防衛性出價策略，加碼買回大樓企圖強烈，因此出手比富邦人壽的第二標70.07億元高出一截，反倒是富邦人壽的投標價格，拆算價格大約辦公室單價每坪73.1萬元，若以預估滿租租金收入2億元換算，年報酬率近3%，投標價格犀利。

由於金管會日前已發函解釋，若次順位受益權人，即原始委託人─國壽自行買回的話，依照會計原則，不能認列不動產增值利益。因此國壽此筆交易獲利只能記在帳上，要等該不動產再賣給非關係人時才能認列。

歸納國泰人壽買回不動產的著眼點有三，第一，具備整合效益，因為國壽原本還留有2~6樓的辦公室產權，因此收回其他樓層的話，能將大樓重新回復成整棟產權。其次，大樓屋齡已屆22年，且基地規模達1,106坪，未來都更改建效益極大。第三，敦化南路二段末端幾乎都是國壽持有的土地，不論是對區域行情的支撐，或是著眼長期的整體開發，買回大樓產權對國壽幾乎是穩賺不賠的決策。加上本次拍賣也是少數流入交易市場的上萬坪辦公大樓，最後國泰人壽不忍割愛，還是出手將該大樓買回。9月下旬還有新光敦南大樓REAT的標售案，在市場投資標的有限情況下，由新壽出手搶回的機率較大，在壽險業滿手資金無法有效去化的情況下，在全球金融市場詭譎的狀況下，壽險投資商用不動產仍是降低利差損的良好策略。

國泰敦南商業大樓座落於敦化南路二段333號，隸屬於三大精華辦公商圈中的敦南商圈，周邊辦公氣息濃厚，大樓主要進駐業者有資策會、台灣優利、泰興工程、汎德、蘋果電腦、友邦人壽、欣技資訊等知名企業，國泰集團旗下新成立的國泰健康管理近期也進駐該大樓。
                                                    奢侈稅後北市大型商用不動產交易記錄

交易日期	類型	交易標的	建物面積	交易金額	買方
2011.7	商場	阿曼TiT商場	2,600坪	28億元	本土投資公司
2011.8	廠辦	三陽工業新明路開發案	5,117坪	29億元	億富地投資
2011.8	商場	特力屋內湖大樓	15,321坪	80億元	采旺興業
2011.9	辦公	國泰中興商業大樓	3,424坪	29.5億元	國泰人壽
2011.9	辦公	國泰敦南商業REAT	9,980坪	85.6億元	國泰人壽

資料來源：全球資產管理股份有限公司整理