中鼎大樓由外資以28.45億元,直逼底價脫標,溢價率僅0.4% MyGoNews房地產新聞 市場快訊
中鼎大樓由外資以28.45億元,直逼底價脫標,溢價率僅0.4%
新聞摘要
  • 中鼎大樓由外資以28.45億元,直逼底價脫標,溢價率僅0.4%
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年12月11日REITs駿馬一號清算案的中鼎大樓二度開標,最後由統包持有全部產權的第一標優先得標,總脫標金額約28.45億元,脫標價格直逼底價,溢價率僅0.4%。得標者為英屬維京群島商睿龍有限公司台灣分公司。
 
永慶資產管理協理黃增福表示,得標公司為2014年9月才由經濟部商業司完成公司登記。以28.45億元得標,總建物面積為3517.88坪,換算建物平均單價為80.9萬/坪,以區域行情上看90萬/坪相比,已相當划算。此外,未來實價課稅實施,公司企業交易採單一稅率17%課稅,低於個人最高稅率45%,故可預期未來法人投資房市將成趨勢,以達到節稅的優勢。
 
黃增福補充,敦化南路為台北市中心區重要的辦公商圈,尤其在捷運信義線通車之後,敦化南路二段近信義路四段的辦公大樓最受青睞,包括國泰信義敦南大樓、保富環宇通商大樓、葉財記世貿大樓與中鼎大樓等,多為知名企業進駐,空置與流動率低,平均交易量一年頂多成交一戶,釋出量相當稀有。黃增福分析,中鼎大樓為屋齡20年的中古商辦,但位於大安區敦化南路的燙金門牌,正臨敦南樹海林蔭大道,加上鄰近捷運信義安和站與通化商圈,交通與生活機能成熟,資產保值與抗跌性很高,適合做長期置產的標的,未來若能整合其他樓層的產權,也有利進行都更改建效益。
 
 
根據永慶資產管理統計,2014年1-11億元以上商用不動產的交易金額約776.9億元,較去年同期989億元,減少21.5%。永慶資產管理協理黃增福表示,受金管會要求最低收益率2.875%的限制,大台北地區壽險業已買不到適合的商用不動產標的,2014年商用不動產的買氣創近3年新低,在壽險業者資金充裕且熱切地尋求投資標的,除轉向國內物流倉儲用地之外,也積極布局海外商用不動產,形成資金外流,再加上未來實價課稅的影響因素,交易量已明顯地走緩。
 
觀察2014年成交總額指標個案表現,黃增福指出,僅寶豐隆興業以111億買回敦化南路一段的國泰敦南金融大樓,為2014年目前交易最高金額,也是唯一總價超過50億以上的個案。而國泰敦南大樓已在2013年2月,寶豐隆先以88億元購得12樓與商場部分,2014年9月再以111億買回其他辦公樓層,取得整棟完成產權。
 
此外,2014年商場指標個案也與寶豐隆興業有關,2014年4月將持有西門町商圈內的阿曼TiT廣場商場部分以總價39.5億,出售予三商美邦人壽,以寶豐隆自2011年取得價格約28億元計算,獲利約11.5億元。黃增福表示,寶豐隆兩次購買國泰敦南金融大樓,成為蟬聯兩年單筆商用不動產交易冠軍王。
 
但是,整體商用不動產買氣而言,黃增福分析,以2014年1-11月億元以上商用不動產交易金額統計,平均單月交易金額約70.6億元,比2013年同期平均單月相比,已衰退兩成,甚至前三年商用不動產交易總額皆有上千億的規模,反觀2014年已無望站上千億的交易量能,房市政策的管控影響大。