中國「金九銀十」黯淡？北京房市價格戰恐引爆

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】台灣房地產有所謂的「329檔期」、「928檔期」，這個期間因為有較長的假期，所以成為房地產業者主要的銷售強打期。在中國，房地產重要銷售檔期則是所謂的「金九銀十」，指的是9、10月的銷售檔期，因為10月1日是中國國慶日，在連續假日下，房地產當然成為很多人假日看房的活動之一。但是，2010年在中國房地產宏觀調控政策下，「金九銀十」的狀況會如何？如果「旺季不旺」那後市堪慮，如果「開出紅盤」中國房市應該算是走出「打房陰霾」。

中國北京房地產市場，一直是全國房市的觀察指標區域，這個區域房市溫度會直接影響全國，想知道中國北京「金九銀十」的房市，那就要先看看8月份的北京房市表現如何？

根據中國地產研究機構統計資料顯示，2010年8月，北京82件房地產銷售個案中，有21件個案的銷售率不足5％。而有31件個案銷售率不足20％。銷售率超過5成的個案僅27件，銷售比較好的個案(一般是達到8成以上)僅17件，占總個案數的20.7％。這樣的銷售成績看得出來，整體北京市場8月份的房市銷售率表現，依舊是受到中國宏觀調控的影響。

從北京中原地產統計資料分析顯示，在8月份銷售的82件個案中，平均銷售單價低於人民幣(以下同)2萬元/平方米的合計為38件，這些低價個案的簽約率達到了51％，而平均銷售單價在2~3萬元/平方米的個案，統計共有33件，雖然供應量達到了10382戶，但是簽約量僅為3053戶，簽約率為29.4％。而平均銷售單價3萬元以上的個案，統計有11件，簽約率僅為15.5％。
 

這11件高單價的房地產個案，積壓的總銷售金額達到了172.6億元，平均1件個案積壓為銷售的金額達到了15.7億元。而2萬元/平方米以下的建案，因為簽約率達51％，統計總庫存未銷售金額僅為123.7億元，單一個案庫存金額為3.26億元。

這樣的現象顯示現階段北京房地產市場存在著「低價熱銷、高價滯銷」的狀況，通常，在這樣的情況下，建商未來的新推出建案，站在銷售率的考量下，應該會以「較低的價格開出」比較穩當；這種氣氛，將使「金九銀十」傳統銷售旺季的新推出個案，選擇低開，以價格換銷量。

根據中國房地產價格統計資料，新房價格從7月中下旬開始明顯鬆動，打折促銷、低價入市的個案明顯增多。據統計分析，二手房成交價與新政前相比已下調了12％，議價空間也逐漸增大到3~5％，熱點區域的二手房議價空間也可以達到3~4％。

中國房地產分析人士指出：「『金九銀十』的樓市價格將繼續下跌，北京樓市價格戰一觸即發。」這樣論調引發市場關注，北京房地產市場，一直是全國房市的觀察指標區域，如果連北京都出現價格戰，那全中國的房地產表現或許會在宏觀調控打房下，出現黯淡的「金九銀十」行情。
 

不過，市場也不是全然絕望，房地產業者指出：「這一次中的宏觀調控打房措施到9月份將滿5個月，在歷時5個月的宏觀調控下，市場已經積累了一大批『剛性』自住型購房需求。」進入9月，隨著新房價格的進一步鬆動，以及二手房議價空間的加大，「剛性」購房需求已經開始逐步釋放，隨著9、10月份傳統購房季的到來，積壓已久的自住型購房需求還將進一步釋放。

據統計，北京9月統計約有40餘個銷售案陸續推出，其中，21件銷售個案的平均銷售價格已經公開，均價為2萬2026元/平方米。而有12個全新銷售個案的平均報價僅為1萬9278元/平方米，價格低於整體水準，且多數新個案報價在1.5~2萬元/平方米之間。另外一份統計資料則顯示，北京房地產存量房也達到了2010年來的最高值，8月份北京存量房為98556套，比7月上漲了5.1％，開發商的銷售壓力明顯加大，「金九銀十」的北京房市，降價的價格戰恐怕真的會一觸即發。