【MyGoNews方暮晨/專題報導】2010年3月25日新北市政府又要標售新莊副都心2塊大面積商業區土地，地點就位於機場捷運線的A4副都心站兩旁，基地面積近7000坪，此次標售底價每坪僅約90萬元，但是，一旦在建商搶標之下，很可能又是一個天價行情出現，當中央政府祭出奢侈稅希望冷卻房市，新北市卻又拿出精華地來標售，再度帶動土地價格，這樣矛盾的作法，房價該怎麼看？

房地產從業人員大概都知道，近幾年房市投資客介入最多的地區，包括新北市的新莊、林口、三峽等地，新莊副都心房價被炒高到每坪60萬，林口竟然也出現每坪40萬。但是，如果從現在開始，建設公司用「成本價」出售新建的房子，也就是說，在沒有一分錢利潤的情況下出售房子，應該還是有很多人買不起房，大家有沒有想過這樣的問題呢？

暫時先把個人所得有沒有提高的問題擺一邊，就算建商不賺一分錢賣房子，很多人也買不起的原因很簡單，是因為「地價太高」導致營建成本增加，房價降不下來！所以，要想降房價，首先要降低地價。建商說，土地有容積率、建蔽率限制，一坪土地可以蓋多少坪樓地板面積，都是有規範的。所以，當土地成本很貴的時候，分攤到每坪建築物樓地板面積的土地成本就不會便宜，加上通貨膨脹壓力，建材、人工的成本都在漲價，還要把這樣的成本加進去，在建商完全不賺錢的考量下，其實蓋房子的成本已經很高了。
 

營建公司認為，預售屋不會因為「奢侈稅」的開徵而調降售價，一家營建上市公司高級主管私下表示：「近幾年房地產景氣大好，很多建商都賺得口袋飽飽的，就算先建後售，也不會影響到財務。所以，沒有必要跟著奢侈稅起舞而降價求售。」另一位業者說：「個案成本都已經墊得很高了，要降價而犧牲建商利潤，這樣的可能性其實很小，我們也是有股東的，犧牲利潤如何跟股東交代？所以，奢侈稅對於房價來說，充其量就是讓預售市場房價暫時停漲。」

房屋仲介業者說：「奢侈稅開徵對於『非專業投資客』才會有影響，最近已經出現部分這類型投資客售屋價格鬆動的狀況，但整體來說，不受奢侈稅範圍限制的一般客戶，賣房價格並沒有因此而鬆動。」所以，在房仲市場裡，出現價格鬆動的個案，目前仍屬小範圍，沒有全面下跌狀況。

基本上，房價全面下跌是會影響經濟的，這也不會是財經部門樂於見到的事，所以，財政部設計「奢侈稅」的目的，應該不會是要讓房價全面下跌，而是要讓現階段過熱房市出現「冷卻」效果，冷卻的定義應該是「成交量萎縮、局部價格小幅修正」，達到這種效果，政府就算是對全民有交代了。

所以，房價為什麼能節節上漲，便宜不下來的最大原因，其實就是土地成本太高導致房價跟著維持在高檔，而近幾年，政府為了籌措地方財政需要，開始大量標售土地，這些經過重劃或區段不錯的大面積土地，在建商搶標的情況下，哄抬了地價，也讓民間土地擁有者，跟進調高土地售價，讓所有建商都面臨「高土地成本」的窘境。
 

當中央政府決定要課徵奢侈稅，來控制房地產市況過熱或房價過高的狀況同時，卻沒有看到中央政府與地方政府攜手來解決「土地價格過高」導致「房價降不下來」的根本問題，所以，在土地原料不降價的情況下，或許奢侈稅有可能讓房市溫度冷卻，但是這種冷卻效應，正如甲山林廣告總經理張境在所形容的，「是在一壺滾燙的熱水中，加上一些冷水，讓這壺水的溫度暫時降低而已，爐台上的火沒有關，這壺水終究還是會沸騰的。」

中國政府打房措施讓很多人瞠目結舌，但是，在一份中國「促進房地產市場平穩健康發展」報告裡，卻出現「2011年全國房價或將出現停漲局面」的字眼，中國這樣嚴厲的打房，結果卻只是「停漲」，那台灣「奢侈稅」能發揮多少效果，開始令人質疑。

要真正調控房價，應該要「控制地價」，房地產業者語重心長的說：「目前由於中央與地方的財政收入分配不合理，地方政府靠土地財政來開支，因此土地價格越賣越高，高額的地價收入造成了高額的補償，因此降低房價首先要控制地價。」