【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】根據住展雜誌統計，近3年(2011年1月至2013年12月)北台灣新屋(預售加新成屋)供給量，共計155,032戶。各縣市中供給量最大的是新北市，共推59,032戶，其次為桃園縣48,376戶，新竹地區25,722戶排第三。此外，台北市為13,094戶，宜蘭縣5,098戶、基隆市2,900戶。
 
再看銷售率，北台灣全體平均銷售率將近八成，等於剩下3萬1千餘戶未售出(或建商保留不賣)；分區來看，宜蘭縣銷售逾九成最高，桃園縣、台北市都在八成一以上。相較之下，新北市、新竹及基隆則低於北台灣銷售率平均值(詳細數據請見附表)。
 
住展雜誌表示，單看以上數據，新北市、基隆及新竹地區待售餘屋確實較多，不過就能據此指稱，這些地區房子蓋太多嗎？或可進一步看各區家庭戶數消長來判斷。內政部統計處資料顯示，近三年家戶數以新北市增加最多，超過7.2萬戶，其次是台北市4.35萬戶，桃園則有4.31萬，新竹地區2.37萬，宜蘭不到7千戶，基隆更不到2500戶。拿以上數據對照推案戶數，台北市是最供不應求的，宜蘭及新北市次之，桃竹基三區則供過於求或蓋太多。
 
以上是純從數據角度分析；但光是取家戶數和銷售率比對，就已出現不同結論，難怪對房市供給是否太多，各方總是各自解讀表述。然而住展雜誌主編施絢傑提醒，房市需求結構是多元的；這直接影響各區的價格，當然還有業者的供給及銷售行為。
 
購屋需求面約可分自用及投資兩類，自用為大宗主要需求，又再分首購及換屋兩種。以各區戶數增減，是無法顯示全貌的；比如同一區內，從新北市板橋到土城換屋，新北市的家戶增加數就呈現不出來。
 
此外，人口高齡化及社會結構改變，也會使需求面產生變化。如台灣社會老化快速、高齡人口增加，居住上的軟硬體都需要做更新、因應；而相較於20、30年的老屋，新蓋的房子有電梯、足夠公共設施，確實對高齡居住需求較為友善，更別說老屋還有結構安全上的疑慮。
 
跨區購屋也是不能忽視的元素；如台北市發展最佳，交通便利、工作機會多、福利又好，大家都想擠進來，新北市或過去的台北縣則有衛星市鎮功能。而新北市近年房價跟漲快速，也有愈來愈多在台北活動的人南下到桃園購屋定居。
 
住展雜誌指出，房市需求面還有另一項重要、不可忽略元素，就是投資。房子本是拿來住的，但含有土地這項稀有財，因此始終存在投資需求或行為。然一般說來，投資客手中物件，最後還是要有自用客承接，所以只看家戶數變化，是較難比對或呈現的。
 
以此出發，可歸納出關鍵重點，那就是分配。沒錯，建設資源集中大台北都會區，難怪大家都往台北都會區擠，造成需求大於供給，創造更高的房產價值，造就買賣賺價差及當包租公婆的『空間』，進一步拉高房價，還造就另一種隱性需求－持有保值，也就是拿不動產來當作個人或家戶財富形式。
 
這時如果交易及持有成本合理，適度漲價歸公，政府就能有足夠財源推動建設，拉近城鄉差距，不致使更多人往都會區擠。但現實上卻非如此，結果少數人持有兩、三間，甚至更多房產，很多還根本就擺著、閒置，因為出租還嫌麻煩，有時還要擔心稅吏來查。
 
住展雜誌表示，所以，與其質疑房子蓋太多，應該探討的其實是深入的分配議題，也就是面對並解決少數人持有多筆房產，造成房屋閒置，乃至投資房產無法真正漲價適度歸公的長期結構問題。如始終不願面對這個難題，則前任內政部長李鴻源提議的「將人口疏散到外圍市鎮的『規劃』或『理想』」，將始終流於空談。