【MyGoNews 林承志/台北報導】台北市忠孝敦南商圈的「三陽忠孝大樓」（除6、7樓外）於台北地院執行法拍，底價22億2,794萬元，甲、乙兩標以總價41億4550萬元天價拍出、為底價的1.8倍，得標者為富邦人壽、吉富中華投資。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，本案上月因故停拍，重拍後仍被市場看好將順利標出，吸引大戶投資人士及壽險公司競價搶標，最後甲標1~3樓店辦由富邦人壽以總價20.11億元、高價奪標，比底價8億6,602萬元、多出11億4,498萬元，溢價率更高達132%，估算1樓店面價格高達每坪650萬元，2樓店辦價格為每坪270萬元、3樓辦公大樓價格約每坪105萬元，為東區店面再添一筆佳績。乙標為4樓以上的辦公大樓，由港資背景吉富中華投資以總價21億3,450萬元取得，比底價13億6,192萬元、多出7億7,258萬元，溢價率56.7%，換算辦公價格約高達每坪106萬元。

黃增福指出，本案拍出價格可說是超出原本市場預期，1樓店面與今年2月復興南路的姜太太包子店，同樣售出高達每坪650萬以上的行情水準，為東區店面創高價的代表作，辦公價格破百萬行情拍出，也是該商圈辦公大樓的新高。顯見外資、法人看好台灣商用不動產，不惜高價搶占台北市精華地段一席之地，在國內奢侈稅衝擊一般住宅市場後，外資、壽險業加碼佈局，市場資金轉戰商用不動產將較以往更加明顯。

標售熱潮帶動店面、辦公大樓行情上漲，但部分屋主開價過高也導致買方觀望，交易量維持平穩現象。根據永慶商仲事業部調查顯示，2011年第1季台北市辦公大樓均價每坪53.5萬、店面成交均價為每坪132.2萬元、同創新高，在三陽大樓拍出後，將為商用不動產市場更增添信心，第2季商辦、店面價量可望持續上揚。而觀察商用不動產買方購買動機，置產比重從去年的40%大幅增加至55%，選擇商辦、店面產品作為個人或企業資產配置的買家已漸成為市場主流。

去年大型商用不動產交易金額突破千億元，而2011年陸資、陸客商機持續擴增，商用不動產市場需求更大，黃增福預期將可吸引更多轉進佈局店面、辦公市場的長期置產買家，「三陽忠孝樓大樓」高價拍出，更證明商用不動產的市況熱度不減。本案總標售金額高，地段極佳、產權單純、具整合效益，為忠孝東路四段燙金門牌難得釋出的大型商辦物件，吸引市場矚目，在開拍前已有不少大戶買家領單等候，拍出結果符合預期。

「三陽忠孝大樓」基地面積345.76坪，單層面積約218坪，債務人為三陽工業董事長、慶豐銀行前董事長黃世惠，本棟未法拍的6~7樓則為中興工程顧問所有，大樓屋齡32 年，共14層樓，位在明曜百貨、神旺大飯店旁邊。本案分為兩標法拍，甲標為1~3樓，總坪數657.36坪，今日富邦人壽以20.11億元高價奪標，估算1樓店面價格高達每坪650萬元，2樓店辦價格為每坪270萬元、3樓辦公大樓價格約每坪105萬元。乙標為4~5樓、8~14樓，總坪數2,118.37坪，總底價13億6,192萬，吉富中華投資以21億3,450萬元取得，換算辦公價格約每坪106萬元。


黃增福指出，本案基地條件佳，且甲乙兩標都有帶租約，得標者可繼續收租等待整合，未來可改建成商場或旅館、投資價值相當高。觀察本案投資效益，以目前東區忠孝敦化捷運站附近1樓店面行情每坪約500~600萬元，3樓以上辦公大樓行情每坪約70~80萬元，故本案拍出價格已略高於市場行情，未來全棟整合後將更能突顯其投資效益。

觀察商辦價格走勢，由於國內景氣穩定復甦，台灣4月出口總額再創歷史新高，單月分別達273.2億美元，加上陸資、陸客商機帶來商用不動產強勁需求，商用不動產有國際盤支撐，長期走勢備受看好。根據永慶商仲事業部統計，2011年第1季辦公大樓均價每坪53.5萬，較前季僅小漲2.9%，店面成交單價為每坪132.2萬元，較前季上漲11.3%，但部分業主開價明顯高於市場行情，買方追價空間有限，商辦、店面交易量略有下修。

黃增福表示，2011年成交辦公大樓多集在市中心的熱門辦公商圈裡，其中大安、中山、松山三區交易最熱，且市中心商辦價格多有上漲，拉高均價維持上升走勢；店面部分，相較於精華區的金店面取得困難，以二級店面及二級商圈的產品較熱門，因為取得成本較低、進場機會大、投報率較高，交易量反較精華區更多。目前房市受奢侈稅影響甚重，但商辦、店面長期投資深具吸引力，因此價格仍有支撐力道，但短期價格已漲幅過快，買方出價意願大幅降低，雙方對價格認知差距擴大，拉長物件銷售時間，建議屋主應適度調整價格，加快獲利出清速度，增加資金運用管道。

此外，高資產人士看好ECFA帶來的投資效應及商辦、店面需求，鎖定作為長期置產比重也有明顯增加。從買方購買動機發現，置產、自用買家已成為商用不動產市場的主力客群。資產配置買方大幅增加，今年1~4月已佔穩5成以上，自用需求的比重也佔約4成。黃增福表示，商辦買家依所需條件各有所好，置產買方鎖定市中心地段較好、租金報酬較高的辦公大樓，自用買家則偏好傳統辦公商圈的B辦大樓。店面買家則看好陸客自由行商機，無論是置產租用其它業者或自用都相當受歡迎。

展望未來，陸資來台投資項目續增、以及預計6月即將開放的陸客自由行，長期置產商用不動產人士將再獲得增加，商機可望持續擴大。

交易時間	物件名稱	路段	辦公商圈	成交單價 （萬元/坪）
2011/01	台北金融中心（13、14F）	敦化北路	敦北商圈	135.7
2010/10	統一國際大樓（28F）	松高路	信義計畫區	133
2010/09	統一國際大樓（27F）	松高路	信義計畫區	133
2010/07	統一國際大樓（29F）	松高路	信義計畫區	130
2010/08	台北金融中心（8、9F）	敦化北路	敦北商圈	116
2011/05	三陽忠孝大樓(部分樓層)	忠孝東路四段	敦南商圈	105~106
2010/11	台壽保南京大樓（整棟）	南京東路二段	南京松江商圈	95
2010/05	國泰世華銀行（部分樓層）	仁愛路四段	敦南商圈	93
2011/02	中壽大樓(10F)	敦化北路	敦北商圈	92.5
2010/12	敦南摩天大樓（25F）	敦化南路二段	敦南商圈	85
2010/11	首都銀行大樓（9F）	忠孝東路四段	敦南商圈	83.1
2010/08	慶豐銀行總行大樓（整棟）	南陽街	站前商圈	82
2010/11	新陽企業大樓(12~14F)	基隆路一段	信義商圈	80