松江大樓

以本次標脫價格35.24億計算,4年間這一檔REAT增值21.32億,因此新壽至少淨賺20億,還不計入這4年多來穩定的租金收益。

【MyGoNews 林承志/台北報導】兆豐國際商銀以受託機構身分,標售新光REAT松江大樓、承德大樓與板橋大樓,底價21億2664萬2528元,共吸引7封標單搶標。最後由新纖集團旗下新光合成纖維、新纖開發、新星興業公司,以總價35億2400萬元得標,溢價65.7%。

值得一提的是,本次標售還吸引新光人壽、國泰人壽、台灣人壽、富邦人壽、中國人壽、黃鐵達等壽險業者以及自然人投標。台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示,受到三陽忠孝大樓標出41億天價的影響,炒熱北市商用不動產,加上低利率環境,具收益價值、獨棟大樓、產權單一的商用不動產成了壽險、外資的最愛,絲毫不受奢侈稅影響。

邱太煊分析,根據2010年新壽REAT財報,該3棟大樓1年收租6264.5萬,以得標金額35.24億推估,平均投報率為2.133%;不過,松江大樓2010年12月31日出租率為66.18%(承德大樓、板橋大樓100%滿租),若滿租松江大樓年租金可達3536萬,屆時平均投報率可拉高至2.54%,對新纖集團而言,是一筆不錯的投資。

台灣房屋研究中心經理洪暉恒表示,新光集團是本次標售結果的大贏家,淨賺約20億。本檔REAT為新光人壽於2006年12月15日信託兆豐國際商銀發行債券,總發行金額為13.92億,以本次標脫價格35.24億計算,4年間這一檔REAT增值21.32億,因此新壽至少淨賺20億,還不計入這4年多來穩定的租金收益。

有趣的是本次標售中,除了新纖集團及麒麟飯店黃家之外,其餘五封標單皆有壽險背景,其中吳東進的新光人壽出價33億8688萬居次,搶輸其弟吳東昇的新纖集團,另外,國泰人壽出價31億3333萬居第3高標,而日前高價取得三陽忠孝大樓1~3樓產權的富邦人壽出價保守僅25億6666萬。

洪暉恒表示,本次標售的3棟大樓,松江大樓近南京松江捷運站,板橋大樓則板橋火車站,都具有交通便利的優勢,未來規劃為平價商旅,搭上陸客自由行的題材將可以提高租金收入,因此也吸引前麒麟飯店二代黃鐵達、黃勉欽出手競標,其今年1月才以52.16億賣掉前麒麟飯店舊址。

 

松江大樓

承德大樓

板橋大樓

總金額

不動產增值

位置

北市松江路611

承德路4318

新北市板橋區中山路1104

 

 

20101231日估價金額(2)

76176

33471

50804

160451

0%

標售底價

100965

44363

67336

212664

32.54%

2011.5.18成交金額

167306

73513

111581

352400

119.6%

面積()

2144.13

1324.95

2434.99

 

 

單坪價格

78.03/

55.48/

45.82

 

 

租金年收入

2340

1665.7

2258.8

總年租金6264.5

 

投報率(%)

1.678%

2.719%

2.429%

平均報酬2.133%

 

出租率(%)

66.18%(1)

100%

100%

 

 

1:松江大樓若出租率達100%,年租金約3536萬,三棟大樓總租金收入7460.5萬,投報率高達2.54%

2:鑑價機構:宏大不動產估價師聯合事務所

3:資料來源:公開資訊觀測站

製表:台灣房屋研究中心