【MyGoNews 林承志/台北報導】大台北商用不動產標售再創佳績，即將到期的新光人壽松江、承德與板橋大樓REAT（不動產資產信託）由兆豐銀行公開標售，底價21億2,664萬2,528元，在未公開標售前就已有不少壽險業者及投資人士洽詢，開標結果共有7張投標單競價搶標，投標者包括：台壽保、富邦人壽、新光人壽、中國人壽、國泰人壽、黃鐵達及黃勉欽。最後由勢在必得的新光集團藉由子公司「新光合成纖維、新纖開發、新星興業」以總價35.24億元取得，遠超出原市場預估的23億元行情，溢價率高達65.7%，第2高標為新光人壽的33.8688億元，國泰人壽也出高價搶標，但以總價31.3333億元落居第3。

永慶房屋研展室協理黃增福表示，對壽險業來看，這3棟商辦大樓都有租約，有持續穩定的租金流入，沒有買素地須「即時利用」的問題，故吸引各家壽險業者進場競標，而原本就有意標回的新光人壽不僅自己有投標，同時聯合集團子公司再投一標，最後以超高價得標，若以當初13億元的REAT發行成本估算，新光集團帳上的資產重估增值高達22億元以上收入。

這3棟大樓皆屬單一完整產權，地段位置優越，其中又以南京松江商圈的松江大樓身價最高，就標售價格估算總價約16.5億元左右、換算土地單價每坪超過800萬元以上，若未來大樓重新改建後，新推案有機會挑戰每坪120萬元以上，而其它2個案也都具備整合、改建價值，開發效益相當大。

黃增福指出，先前三陽忠孝大樓才以創高價法拍成交，現在又有3棟商辦大樓以超高價行情標出，顯示市場看好大台北不動產長期投資潛力，加上壽險業相繼公告針對不動產資金配置將加碼佈局，外資、陸資也正積極評估中，瞄準熱門精華地段物件，隨時準備搶進，因此，商用不動產已走向國際盤市場，預期下半年房市將更加熱絡。

黃增福分析，「松江大樓」位於台北市松江路、長安東路路口，長榮桂冠酒店旁，為南京松江辦公商圈的精華地段，是這次標售價值最高標的物，使用分區為商三特(原屬商二，適用容積率630%)，基地面積207.2坪，全棟地上11樓、地下1樓，建物面積2,144.1坪，就本次標售總價試算各棟大樓土地價值，估算松江大樓價值約16.5億元左右，換算土地單價每坪超過800萬以上，每坪容積單價約127萬元，以附近商二土地目前行情每坪500~600萬元水準，本次得標價格已是市場上的超高價行情。

黃增福進一步指出，「松江大樓」鄰近捷運松江南京站，周邊企業辦公大樓、銀行鄰立，商圈機能佳，租金價格約1,200~1,300元，租金行情雖然不高，但得標業者看好未來改建價值，以及對於南京松江商圈的看好程度，勇於進場搶標，可望帶動周邊大樓行情跟隨上漲。

位於台北市士林區承德路四段、福港路交叉路口的「承德大樓」，使用分區為住三之二、住三，基地面積232.2坪，全棟地上10樓、地下2樓，建物面積1,324.9坪，估算本案基地價值約10億元左右，換算土地單價每坪約420~430萬元。黃增福表示，本案鄰近士林夜市，生活機能便利、商圈發展成熟，居住人口密集，擁有優質的居住環境，加上未來北投士林科技園區規劃、士林官邸開發規劃，將為本區域之發展增加更多有利條件。得標業者除了維持現況辦公租賃使用，將來也可考慮改建為住宅或飯店出售，就當地目前新成屋行情界於每坪70~90萬元，重建住宅大樓推案將極具開發效益。

另一案位於新北市板橋區中山路一段的「板橋大樓」，使用分區為住宅區，基地面積291.3坪，全棟地上12樓、地下2樓，建物面積2,435.0坪，估算本案價值約9億元左右，換算土地單價每坪約300~310萬元。黃增福指出，本案鄰近新板特區與捷運府中站之間，連接附近遠東百貨形成的熱鬧商圈，整體交通機能十分完善、居住品質佳、消費生活便利。目前本棟雖為辦公使用，但基地條件夠大，附近住宅、商業需求高，將來也可考慮改建為住宅、商場或旅館出售，就當地目前新成屋行情界於每坪50~60萬元，住宅大樓改建價值高，商場或旅館的開發條件也相當不錯。

黃增福表示，位於台北市商辦黃金地段的「三陽忠孝大樓」、「新光人壽的松江、承德與板橋三棟大樓」，本週開標都以高價順利標出，這兩案總標售價格高達76.6億元以上，交易金額相當可觀，為上半年商用不動產釋出最大筆的2交易案件，標售結果對短期冷淡的房市深具加分效果，對商辦市場更具指標意義。外資、陸資、法人看好台灣房市發展與投資潛力，完全不懼房市控管政策干擾影響。

2011年大台北商辦十億元以上公開交易案件一覽

交易時間	大樓名稱	行政區	路段	買方	買賣面積 (坪)	成交總價 (億元)
2011/01	台北金融中心大樓 (13、14樓)	松山	敦化北路	國泰人壽	1,178.68	16.60
2011/01	台北金融中心大樓 (6、7樓)	松山	敦化北路	國泰人壽	1,178.68	15.758
2011/02	亞洲廣場大樓((5、6F)	中正	忠孝西路一段	國寶集團	2,050.13	12.1738
2011/04	寀蘴國際大樓 (長耀The One)	內湖	基湖路	寀蘴國際	4,700.00	38.00
2011/04	亞洲廣場大樓(3、4F)	中正	忠孝西路一段	龍巖人本	1,815.36	12.11
2011/05	三陽忠孝大樓(1~3F)	大安	忠孝東路四段	富邦人壽	675.36	20.11
2011/05	三陽忠孝大樓 (4~5F、8~14F)	大安	忠孝東路四段	吉富中華投資	2,118.37	21.345
2011/05	新光REAT松江大樓、承德大樓、板橋大樓	中山 士林 板橋	松江路 承德路四段 板橋中山路一段	新光合成纖維、新纖開發、新星興業	5,904.07	35.24

資料來源：永慶房屋商仲事業部