新聞摘要
  • 下半年適逢總統大選,市場普遍觀望,在無大量新案挹注下,下半年即會出現開工量減情形,2023年量縮格局底定。
正心不動產估價師聯合事務所推測下半年適逢總統大選,市場普遍觀望,在無大量新案挹注下,下半年即會出現開工量減情形,2023年量縮格局底定。 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
正心不動產估價師聯合事務所推測下半年適逢總統大選,市場普遍觀望,在無大量新案挹注下,下半年即會出現開工量減情形,2023年量縮格局底定。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】正心不動產估價師聯合事務所2023年9月6日發布「大台中房市交易動態資訊平台」2023年Q2大台中房市分析季報,就台中市2023年Q2不動產交易量體及價格進行專業分析,總結房市表現以及全年預測,正心不動產估價師聯合事務所推測下半年適逢總統大選,市場普遍觀望,在無大量新案挹注下,下半年即會出現開工量減情形,2023年量縮格局底定。
 
整體移轉棟數表現差強人意
 
在建物買賣移轉登記數量部分,2023年Q2建物買賣登記棟數為11,590棟,季成長16.5%、年減11.5%;第一次登記棟數為5,446棟,季成長31.4%、年增18.5%;暫結2023年上半年表現,買賣登記棟數年減16.7%,第一次登記棟數年增3.1%,受到貨幣緊縮政策及平均地權條例影響,房市量能仍受到抑制,惟恰逢連續兩季皆有新屋交屋潮挹注,而使整體移轉棟數表現差強人意。
 
而以最新單月表現來看,2022年8月的建物買賣登記棟數為4,095棟,相較於上月成長5.5%,比2022年同月增加1.7%,短時間內仍有交屋潮加持,故有量增情形,須端看後續交易量成長表現,方能判斷房市是否好轉。8月建物買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(703棟)、太平區(601棟)及西屯區(448棟)。
 
建照、使照量部分,2023年Q2建照量為7,020戶,比2022年同期減少3,217戶;使照戶數為4,120戶,比2022年同期減少1,229戶;開工戶數為9,172戶,比2022年同期增加1,600戶;暫結2023年上半年表現,建照戶數為12,893戶,較2022年同期減少3,109戶、年減19.4%;使照戶數為7,925戶,較2022年同期減少1,972戶、年減19.9%;開工戶數為15,800戶,較2022年同期增加523戶、年增3.4%。
 
依實價登錄資料分析,2023年Q2成交金額為1,476億,季增12.6%、年萎縮27.3%;成交量為11,037件,季成長11.1%、年衰減13.9%。

圖一:大台中建物買賣登記棟數與第一次登記棟數季線圖/圖二:大台中建物買賣登記月線圖/圖三:近年大台中各季成交數量與總金額變化 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
圖一:大台中建物買賣登記棟數與第一次登記棟數季線圖/圖二:大台中建物買賣登記月線圖/圖三:近年大台中各季成交數量與總金額變化
 
台中土地市場,住宅、商業及工業土地皆走跌
 
在土地成交價格部分,2023年Q2都內土地各類均價表現與上季相比:住宅區價略跌0.7萬/坪;商業區下滑5.6萬/坪;工業區小跌1.7萬/坪;農業區小漲1.1萬/坪;其他土地價揚7.4萬/坪。都外土地各類均價與上季相比:甲建小漲1.1萬/坪;乙建上揚5.8萬/坪;丙建持平;丁建大漲7.5萬/坪;農牧用地成長1.7萬/坪;其他則價揚1.2萬/坪。
 
2023年Q2住宅區土地均價約29.8萬/坪;商業區土地均價約42.1萬/坪;工業區土地均價約16.3萬/坪;農業區土地均價約8.8萬/坪。本季僅農業區土地價揚逾1萬/坪,住宅區、商業區及工業區土地皆走跌,尤以商業區價跌近6萬/坪最多。
 
房價長期而言,呈微幅上漲趨勢
 
近年來區分所有建物建坪平均單價為:大樓單價約22.5萬/坪,華廈單價約17.5萬/坪,公寓單價約16.3萬/坪。以長期而言,呈微幅上漲趨勢。最新2023年Q2區分所有建物建坪單價表現:大樓29.9萬/坪,季增11.6%、年增9.9%;華廈23.6萬/坪,季衰退8.9%、年漲2.6%;公寓22.7萬/坪,季微揚0.4%、年成長3.7%。
 
近年來各類型建物平均總價為:透天厝總價約1,620萬,大樓總價約1,170萬,華廈總價約620萬,公寓總價約480萬。長期而言,透天厝及大樓總價易有明顯漲跌幅度,反觀華廈及公寓的部分則幾無變化。觀察2023年Q2各類產品總價變化:透天厝持平;大樓連兩季上揚;公寓大幅拉升至近800萬水位,為歷史次高;華廈略跌。
 
依據2023年Q2實價登錄資料顯示,台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主,其成交數量比例分別為58.0%與19.9%,交易以總價500~1,000萬元為主,佔35.7%。

圖四:2023年Q2土地成交比例與均價表現/圖五:近年大台中土地交易單價變化/圖六:台中各季區分所有建物成交建坪單價變化 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
圖四:2023年Q2土地成交比例與均價表現/圖五:近年大台中土地交易單價變化/圖六:台中各季區分所有建物成交建坪單價變化
 
2023年Q2各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過100件者),以南屯區單價較高,交易量則集中在北屯區、南屯區及南區。北屯區遇交屋潮高峰期,包含陸府森山、惠宇大容、登陽城之華等數案,全區有0.7~2.9萬/坪不等之漲幅;南屯區有精銳Garden One、勝美敦美、碧國光體建築等高單價個案進場,致全區價格攀升,整體價揚達10萬/坪;南區適逢惠田上書房及女王萬歲整批交屋,成交價分別為31.8~39.8萬/坪、25~35.9萬/坪。
 
而分析2023年Q2各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者),以潭子區之平均總價較高,交易熱區則為龍井區、大里區及沙鹿區。龍井區購買主力帶為1,050~1,360萬元間,全區小漲,其中四成交易屬永築集品,成交總價為1,060~1,485萬元間;大里區購買主力帶為965~1,768萬元間,頂標反映電梯の墅行情(2,450~3,600萬元間)而走高,其餘區位則有昌祐極光計劃二期(910~1,470萬元間)流通,後標~均標下修逾佰萬;沙鹿區購買主力帶為1,318~1,675萬元間,全區價揚,而總價高於1,500萬元之交易量增,故高總價區漲幅較顯。

圖七:台中各季住宅建物成交總價變化 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
圖七:台中各季住宅建物成交總價變化
 
3大重點看後勢,2023年量縮格局底定
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠協理表示,從前述各項數據總結3個重點:
 
(1)當房市展望佳時,會積極推出新案並加快興建時程,帶動建照及開工量成長,反之,則會出現萎縮。現階段建照量已出現有感收斂,表示建商轉趨保守放緩推案節奏,致新申請建照量銳減,即便取得建照後,也可能因應市場變化(轉差)而申請展延開工。端看2023年上半年開工量雖較2022年同期增加523戶、年增3.4%,呈微幅上升,然推測下半年適逢總統大選,市場普遍觀望,在無大量新案挹注下,下半年即會出現開工量減情形,2023年量縮格局底定。
 
(2)受限於央行管制都內土地貸款成數,蛋黃區域市場交易熱度下滑,價格同步受到壓制,故2023年第二季都內土地成交價格多呈下修;反觀都外土地受限程度較低,相比之下仍有發展空間,故出現獵地外移情形,亦間接推升都外土地成交價格。
 
(3)不論係新屋或中古屋,住宅大樓主力總價帶皆有上調情形,改以總價介於1,000~1,500萬元間為市場主力,表示總價低於仟萬的物件愈漸稀少,通膨時代下雖帶動資產增值,但對有買房需求的民眾來說,無疑是於無形中提高購屋痛苦指數,進而迫使政府實施一連串的打炒房政策。