世界明珠

南港舊廠是「台灣房地產市場無可取代的土地」,就像是上海浦東的陸家嘴

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】台北市200萬1坪的個案即將於2011年登場,皇翔建設位於台北市信義計畫區的「F4」個案,預計2010年底即將完工,由於屬豪宅設計,並位居台北市精華區,未來的銷售情形將成為市場焦點。據悉,F4的銷售價格將上看每坪200萬。而位於台北市南港輪胎廠房土地開發案,也正緊鑼密鼓的進行規劃,目前案名已經敲定為「世界明珠」,市場消息指出,這件個案也將會以單價200萬元登場,2011年在台北房地產市場上,「F4」與「世界明珠」將帶動台北房地產的景氣溫度更上層樓。

皇翔建設位於信義計畫區的「F4」土地,是在2004年以36.8億元,換算每坪140萬元向台北市政府標下的2622坪編號「F4」土地,該基地位處博愛國小正對面,緊鄰台北花園等豪宅。原計劃興建最高20層的豪宅,但因附近居民不滿景觀權受影響,持續反對該案,該案總計歷經5次會議審查,經過長達近2年申請容積移入的都審程序後過關,將在信義區興建1棟17層樓和2棟15層樓的豪宅,容積移入率約為28.246%,總樓地板面積39510平方公尺,約1萬1952坪。

2008年期間,房產業者認為,由於「F4」是信義計劃區內少數的大面積方整建地,豪宅推案價格每坪約150萬元,比起2004年前取得土地時的換算的房價,大約高出快1倍。到了2010年,台北精華地段房價繼續上揚,每坪200萬元的價位已經被法人圈認同;2004年當時,皇翔以每坪140萬元的地價被市場認為天價,甚至有業者還懷疑「是不是皇翔出錯價了?」但是,皇翔建設這塊土地養了6年,投資報酬率恐怕超過1倍之多。業界表示:「養地真的太好賺了!」
 


F4是房地產業內和投資法人圈均關注的焦點個案,該案預估12月完工,目前正在進行豪宅內接待會館的裝修,法人估,皇翔F4若均價站上200萬元/坪,則全案的總銷將達200億元。皇翔則表示:「F4的銷售時程尚未確定,公司希望以最好的狀況呈現、銷售,因此並無時間表,但確實在12月即將完工。」

皇翔F4的可售建坪為1.05萬坪,若以每坪售價平均200萬元估算,則全案的總銷210億元,扣除購地成本36.76億元,建造成本約25億元,容積移入成本6.5億元,及銷售費用等,全案的淨利上看百億元。

由於皇翔F4被視為信義計劃區最後一塊大型而具規模的豪宅案,早已吸引不少海外華人有意返台購買,惟皇翔遲未公開,讓業內相當關心,也預料該案銷售率應可期待。

而位於南港定名為「世界明珠」的南港輪胎開發案,根據南港輪胎名譽董事長林學圃表示,「世界明珠」初步預計規劃6棟建築,2棟住宅、4棟商辦,共300戶,原來規劃的飯店已取消,樓高將拉至140米高,達35層超高樓層,將成為南港最高的建築物。目前已找好國際建築團隊,預計動工之後4年半後完工,依完工比例法入帳。產品是台北市前所未見,1層1戶,每戶360坪超豪宅,是台北市的超豪宅。

2010年7月23日,南港正式退出台北市政府「台北好好看」都市計畫,轉而將南港輪胎開發案改遞件申請內政部支持的容積率獎勵上限449%都市更新專案,爭取更高獎勵容積率條件。市場推估,南港輪胎一旦能爭取到法定容積率提高至449%,可望因此多出7、8千坪銷售面積,未來規劃的產品恐怕會更為獨特。
 


 

甲山林廣告總經理張境在

甲山林廣告總經理張境在說:『世界明珠』是全球絕無僅有的建築藝術品,沒有價格,只有價值。
 

林學圃信誓旦旦的說,南港舊廠是「台灣房地產市場無可取代的土地」,就像是上海浦東的陸家嘴,隨著南港車站三鐵共構完工後,區域房價跟著水漲船高,南港輪胎豪宅地點比南港經貿園區還好。房地產市場預測,這件個案預計2011將推出銷售,登場的銷售單價恐怕會上看200萬元。

一般房地產業者指出,如果信義計畫區的「F4」推出銷售的單價是每坪200萬,那「世界明珠」要賣200萬元的單價,恐怕會有抗性。不過,資深的房地產業者認為,「世界明珠」的基地面積才能夠塑造出「真正豪宅的尺度與規格」,這點不是「F4」2622坪基地面積可以塑造的,基於這樣的獨特性,「世界明珠」的產品價格當然不能用一般市場行情或區域比較的方式認定。

負責「世界明珠」銷售的甲山林廣告總經理張境在就曾說:「『世界明珠』是一個過去台灣沒有,現在世界正在發生的『世界級產品』,每1戶都像是全球絕無僅有的建築藝術品,這種產品沒有價格,只有價值。」

無論如何,2011年台北地區房地產市場中,「F4」與「世界明珠」個案,都將以超越大家對於房價認知的價位推出銷售,這樣的產品考驗著市場的接受度,當然也被認定為房市景氣的指標溫度計。