「京站」帶動這一波的地上權住宅漲勢

【MyGoNews廖賢龍/台北報導】國產局地上權標售創天價，讓不具所有權的地上權與使用權住宅議題再發燒！這類住宅是房地產市場高漲下的另類思考，住商不動產企劃研究室將台北知名的地上權/使用權住宅一年來漲幅做一統計，發現位於南京東路的南京333漲幅最高，一年來漲幅達39.6%，不過即使如此，漲幅仍低於同區所有權住宅。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，地上權產品一向不為國人所喜，沒有土地所有權的地上權/使用權住宅，直接挑戰民眾「有土斯有財」概念與接受度。而在這次漲幅一覽表中，可以發現到地上權漲幅高低，與周邊所有權住宅的漲幅具有高度相關，因此漲幅高的南京東路、民生社區附近的南京333及寶成河畔皇家等，漲幅都相當耀眼。不過，地上權/使用權住宅漲幅仍不如所有權住宅，除了受限於銀行貸款條件影響買盤接手度外，也顯見民眾對於這類產品的接受度仍有限，地上權/使用權住宅若周邊環境複雜，甚至可能出現眾人皆漲我不漲的情況，如萬華區的東京凱悅就是一個例子，這點是投資人應該特別注意的。

以目前台灣的狀況來說，地上權多以50年作為設定，土地使用年限一到，住戶便得離開，另外，雖然沒有土地所有權，但每年需要繳交公告地價1.5%-10%的地租，也是一筆花費。不過目前這類住宅多處於都市精華區，生活機能強，房價也會隨景氣波動而起漲，加上自住與出租都方便，雖然隨著土地承租期限將屆，價格與接手性也會越來越差。對於購屋者來說，由於建商將房屋所有權以信託方式過戶給建商指定的銀行，所以買到房屋的人無法將房子拿去抵押，這類住宅對使用者的保障較弱，許多屋主多在預售期間即行進場，並且長期持有，加上接手度不佳，市場流通性也不好，屋主多以出租方式經營，藉高租金攤平當初的房價，實際拿來自住者不多，除非像台北花園一類坪數大、位於高級住宅區、又與周邊價差大的豪宅個案，才有自住者較多的狀況。

徐佳馨指出，在低利時代，土地持有者勢必汲汲於開發土地，而地上權/使用權住宅的特性對於地主來說，同時可以賺入收益，又不會喪失所有權。在民法對此有所規範之後，將有助活化土地資產，讓地上權住宅多了更多的可能，但徐佳馨建議，購買這一類住宅雖然具有價格優勢，但消費者必須將增值空間、銀行貸款條件與自身資金條件做綜合考量，避免貪了便宜，得了懊惱。

                                             台北市知名地上權/使用權住宅漲幅一覽                                 單位：萬/坪