新聞摘要
  • 在建物買賣移轉登記數量部分,2022年Q1建物買賣登記棟數為12,740棟,季減14.2%、年略增0.9%;第一次登記棟數為4,707棟,季減29.9%、年成長31.3%。
「大台中房市交易動態資訊平台」發布2022年Q1大台中房市分析季報,就台中市2022年Q1不動產交易量體及價格進行專業分析。 MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
「大台中房市交易動態資訊平台」發布2022年Q1大台中房市分析季報,就台中市2022年Q1不動產交易量體及價格進行專業分析。

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】在建物買賣移轉登記數量部分,2022年Q1建物買賣登記棟數為12,740棟,季減14.2%、年略增0.9%;第一次登記棟數為4,707棟,季減29.9%、年成長31.3%。綜合研判「,2022年下半年房市可能呈現價穩量縮的盤整局面!」。
 
而以最新單月表現來看,2022年5月的建物買賣登記棟數為4,338棟,相較於上月減少5.1%,比2021年同月增加0.8%。5月建物買賣移轉的前三大熱區依序為北屯區(808棟)、西屯區(550棟)及大里區(316棟)。
 
累計2022年1~5月為止,建物買賣移轉登記棟數共計21,648棟,較2021年同期領先851棟,年增4.1%。雖然2022年遇本土疫情大爆發,但受惠於大量體個案交屋挹注,故2022年暫結仍優於109年、2021年同期表現,惟下半年可能受不動產新政策及選舉等因素干擾,宜審慎觀察後續變化。
 
建照、使照量部分,2022年Q1建照量為5,612(戶),與2021年同期相比大幅落後5,130(戶),年減47.8%,年衰退幅度大係因2021年1月建照有遠雄之星9(共2,498戶)、總太心之所向(共1,862戶)、浩翰開發(東區泉源段15地號共1,192戶)等均為破千戶數個案,創下單月核發量最高紀錄,因而墊高基期所致;而使照量為4,547(戶),較2021年同期增加2,068戶,年成長1.83倍,本季主要反映北屯區陸續完工的案量,促使核發量有明顯推升。
 
最新公布2022年4月建照為3,402(戶),月增30.5%、年增75.8%,其中以烏日區核發量最大,主要受大華建設於新高鐵段31地號推出量體高達1,153戶所致;而使照為1,988(戶),月增45.4%,年成長2.94倍,本月於北屯區核發量最多,其中總太聚作即貢獻高達947戶,另有登陽溪上月(共144戶)、精銳IN未來(共167戶)等單一社區逾百戶挹注。
 
依實價登錄資料分析,2022年Q1成交金額為2,203億,季減6.3%、年增31.5%;成交量為12,328件,季減15.3%、年增12%。本季房屋與土地的成交數量佔比分別為81%、19%,成交總金額貢獻度分別為69%、31%。
 
在土地成交價格部分,2022年Q1都內土地各類均價表現與上季相比,農業區持平;住宅區成長約6萬/坪;商業區與工業區小漲約1萬/坪;而其他土地則下滑近8萬/坪。都外土地各類均價與上季相比:農牧用地價穩;甲建與丙建小漲約1萬/坪;丁建成長1.6萬/坪;乙建大跌5.7萬/坪;其他則下修約1萬/坪。
 
2022年Q1商業區土地均價約54.8萬/坪;住宅區土地均價約37.6萬/坪;工業區土地均價約17.5萬/坪;農業區土地均價約9.2萬/坪。商業區與工業區土地價格小漲約1萬/坪;住宅區大漲近6萬/坪,主要係因於西屯區、南屯區的新興開發區及危老重建效益等購地致價高;農業區持平。
 
近年來各類型建物的建坪平均單價為:透天厝單價約24.7萬/坪,大樓單價約21.7萬/坪,華廈單價約16.5萬/坪,公寓單價約15.3萬/坪。以長期而言,呈微幅上漲趨勢。2022年Q1各類產品單價表現:全數價揚,華廈略漲0.6萬/坪,公寓及大樓成長約1.5萬/坪,透天厝則拉升近4萬/坪。
 
依據2022年Q1實價登錄資料顯示,台中市整體建物買賣交易仍以住宅大樓及透天厝產品為主,其成交數量比例分別為61.1%與20%,交易以總價500~1,000萬元為主,佔38.3%。
 
2022年Q1各行政區屋齡2年內大樓交易案件(超過百件者),以南屯區單價較高,而交易量則集中在北屯區、南屯區及西屯區。北屯區適逢達麗居山挹注逾400戶,該案成交價為20.6~31.6萬/坪,且另受數案(惠宇開朗、勝麗方程市、大城四月泊樂…等)影響,底標~後標明顯價揚;南屯區近八成交易屬興富發博克萊,成交價為34.7~47.9萬/坪,另有陸府觀森、雙橡園S1特區進場,致全區價格大漲4.2~8.5萬/坪;西屯區略有回跌情形。
 
而分析2022年Q1各行政區屋齡2年內透天厝交易案件(超過30件者),以北屯區之平均總價較高,本季新屋透天厝交易熱區為龍井區、沙鹿區及北屯區。龍井區購買主力帶為956~1,150萬元間,全區表現平穩;沙鹿區購買主力帶為898~1,350萬元間,全區下修超過佰萬元;北屯區購買主力帶為2,580~3,880萬元間,均標及頂標下修超過250萬,反觀底標則大漲350萬。
 
正心不動產估價師聯合事務所市場研究室陳孟筠經理表示,隨著新冠肺炎疫情走入中後段,各國陸續放寬管制並回歸生活正軌,台灣因這波疫情帶來的經濟效益卻也出現回落情形。從經濟成長率表現來看,在2020年初疫情爆發後曾一度因恐慌而走弱,但後續因我國防疫成效佳,馬上踩穩腳跟呈逐季向上躍升,並在2021年第一季一舉突破9%,為近十年以來最高點;惟端看後面幾季的表現,即使仍處於4%以上水位,但總體方向已出現明顯反轉現象,且最新公布的2022年第一季經濟成長率甚至已跌破4%,來到3.14%,相當於回到疫情前的水平。
 
此外,在景氣對策信號變化上,景氣表現從2020年下半年正式轉向趨於穩定,並接連維持高達九個月的熱絡期,直至2022年在通膨、升息、資金緊縮等因素影響之下,景氣也發生變化正式出現轉折點,觀察2022年以來的表現,已連續四個月下滑,使得近兩年的景氣走向呈現曲狀回跌。
 
另外,由於台灣以製造業為主,其動能表現會連帶影響台灣整體的經濟發展,故台灣製造業採購經理人指數(PMI)對於市場來說具有相當高的指標性。而觀察自疫情以來該指數的變化,僅於2020年第二季出現三個月的緊縮期(低於50%),之後則逐月上揚,並於2021年4月攀至68.7%的高點,顯示出台灣確實受惠於疫情而助勢製造業,但隨著其他國家恢復正軌,台灣仍進行封閉管制措施之際,後面幾個月的走向已出現緩跌狀態,對台灣經濟為一大警示。
 
陳孟筠認為,從上述三大指標可明顯看出台灣經濟放緩的現象,雖然與全球情勢變化大有關聯,但反映在台灣的內需市場則可能更加嚴峻,此次疫情大大助漲了不動產市場,所以當熱浪退潮時,房市的低迷期也有可能提早報到。目前干擾房市的五隻黒天鵝,包含:疫情蔓延、升息壓力、輸入型通膨、打炒房政策以及信用管制,讓這兩年以來熱絡的房市瞬間降溫,使得5月交易旺季不旺,加上經濟成長率下修、景氣對策信號開始轉折,各項相關指標皆由高點回檔進行向下修正,消費者與不動產開發業者也開始觀望,消費者不再瘋狂搶購預售屋、不動產開發業除大型建商以外,也紛紛停下腳步,不再出高價積極獵地,讓購屋及買地行為回歸到理性面,因此,2022年下半年房市可能呈現價穩量縮的盤整局面!