央行不兇,房市不跌!6個字讓建商就範

央行不兇,房市不跌!6個字讓建商就範

【MyGoNews衷柏宣/台北報導】在央行的「指導」之下,公股行庫土地融資、建築融資規範已經出爐,包括取得融資後1年內必須動工、最長不得超過2年、利率2%起跳、成數以7成為限;如果2年內遲未動工,利率再加至少0.25個百分點,並要求要立即還款。這樣的限制,對於建商能產生什麼效果嗎?經詢問幾位建商得到的答案是:「影響有限」。房地產資深人士指出:「央行不兇,房市不跌!其實,6個字就可讓建商就範,那就是『高利率、低成數』,現在的2%利率,7成貸款,對於建商來說,條件算是不錯,那能收到嚇阻效果呢?」

根據金融機構透露,央行對建商養地深惡痛絕,除在理監事會上要求合庫董事長劉燈城表態外,近期動作也轉趨積極。現在除了土地融資、建築融資緊縮外,央行也要求各行庫,比照目前「房貸雙周報」,定期將承做案件匯報央行。若有同業殺低利率,或超放成數,央行也希望公股行庫主動當「抓耙子」,向央行檢舉,以防類似貸款全倒向民營行庫。

行庫高層表示,對於大部分土地貸款,不論是蓋住宅或興建辦公大樓,本來就會要求建商提出興建計畫,多是2年內會完成,如今因央行施壓,銀行也只好轉要求建商,希望能在1年內動工。但他也不諱言,如果因涉及收購鄰地或土地變更等問題,建商有時會希望延長一點時間,這是業界常態。對此,央行表示瞭解,但也訂出「延期要有正當理由」的原則。
 


房地產人士指出,現在一般民眾買房的金融貸款條件,其實與建商的土建融資差不多,這樣的利率與貸款成數,民眾都能夠承受,更何況是這些近年口袋賺飽鈔票的建商,所以,儘管金融機構在央行的要求下,限制貸款利率與貸款成數之後,再加上限期開發,對於建商的嚇阻效果其實有限。

要「調控」建商,引導房市景氣回歸正常,其實並不難!央行其實可以與金融機構達成協議,對於一般民眾的房屋貸款維持現在的條件,但是,可以要求金融機構對於建商採行另外的辦法,對於建商的建築融資、土地融資部分,也許沒有辦法採行另外更高的利率政策,但是,只要金融機構大幅降低土地融資、建築融資的貸款成數,應該就馬上可以收到效果。

舉例,現在金融機構還願意以7成貸款額度給予建商的土地融資、建築融資,所以,建商買地花了10億元,建築工程需要4億元,這總計14億元的支出,建商自己只要出資4.2億元就可以(14×30%),其它可以向金融機構融資9.8億元(14×70%),而整件個案的銷售金額達22億元,一般來說,建商個案的投資報酬率都在30%,建商的獲利可達6.6億元(22×30%),建商在這件個案裡,只出資4.2億元,最後的獲利金額為6.6億元,實際的投資報酬率高達57%[(6.6-4.2)÷4.2]。

銀行借了9.78億元給建商,只賺取微薄的2%利率,但是,建商的報酬率達到57%,銀行當然可以透過央行的力量,要求建商在利率上回饋更多,否則,調降土地融資、建築融資的貸款成數,也是相當正常的事。因為「建商向金融機構融資,賺的錢是卻金融機構的幾百倍」。