【MyGoNews林承志/專題報導】新北市三重、蘆洲被淡水河流域包圍，形成大台北都會區難得一見的四面環水地形，在新北市府主導的「大河之都」計畫，三蘆將成為新北市水岸住宅聚集地。水岸景觀住宅(room wit haview)一直是房地產熱銷商品，不但產品特殊，還具增值、保值空間，正所謂「房屋有價、景觀難尋」，這樣的產品稀有值得趁早注意。其實，全世界的豪宅都有1個共同特點，就是都有非常漂亮的大自然景觀，尤其是都與水岸景觀連結在一起；因為房子可以千萬打造，但漂亮的水岸自然景觀，卻是億元難尋。

全球豪宅圍繞著水岸城市發展

放眼國際城市，擁有水岸景觀的絕佳地段都是該都市的高級住宅區，紐約曼哈頓東河、哈德遜河、巴黎塞納河、倫敦泰晤市河、德國萊茵河，水岸景觀產住宅房價，通常都比同一個區段的產品高上15~35％，若是豪宅價值更是高上數倍。

英國著名的「Imperial Whart」，原本是一個落沒的工業區，區內雜草叢生，且房屋既髒且醜，不過，這裡距離倫敦市區僅約1個小時車程，且正好位於泰晤士河北岸，數年前當地開發商取得土地後，順利變更地目，不僅規劃大片綠地、商店街，更同時興建一批水岸豪宅，1英呎就要價1700英鎊，換算台幣每坪則約290萬元台幣。

所以，全球都一樣，房地產個案只要有「水岸景觀住宅」的立地條件，就相對代表產品的價值提升；看看台北市知名的大直區水岸第一排豪宅「帝景水花園」，該案1998年預售時的銷售價格約為每坪60萬元，當時市場一片譁然，認為價格太高；2010年6月位於樂群一路、堤頂大道口的「忠泰交響曲」以每坪185萬元成交。

帝景水花園VS美河市 水岸住宅賺錢鼻組

大直水岸為北市獨一無二之水岸重劃區，除享有周邊商圈生活機能外，對於豪宅客來說，交通動線的便利與整體重劃區街廓新穎美觀、住戶素質整齊，且美堤河濱公園與住家僅以樂群一路相隔，站在自家陽台，除萬坪綠地景觀，基隆河景、松山機場與北市夜景皆盡收眼底，而這也就是水岸景觀住宅的最大優勢當地房仲業者表示，目前大直地區知名水岸豪宅釋出案件，「不含車位的開價都在每坪200萬元左右。」房仲業者還指出，知名度較高社區，如「輕景澤」、「帝景水花園」等建物，已經連續2年沒有案件釋出，套句廣告台詞「你有錢也買不到」，因為沒有人想賣。

再看看台北縣新店捷運小碧潭支線共構的第一排水岸住宅「美河市」，規劃16棟鋼構大樓，總戶數超過200戶，總銷落在285~290億元；2007年推出銷售的時候，正面觀賞新店溪的水岸景觀，1坪開價約38萬元，2010年6月，「美河市」舉辦個案完銷慶功宴，面對水岸景觀的房價已經一路漲到了每坪55萬元，據悉，現在已經有人開價每坪60萬元「待價而沽」。

水岸+捷運 房價貴3成不需驚訝

台北市「帝景水花園」有淡水河的水岸景觀、沒有捷運，花了12年時間，房價漲了2倍；台北縣的「美河市」，有水岸景觀、也有捷運共構，花了3年時間，房價的漲幅已經達45％，如果也給「美河市」12年時間等待房價上漲，你認為有沒有機會出現1~2倍的增值空間呢？答案應該有9成的肯定。

所以，從這2件個案的實際狀況可以得到2個結論：要投資房地產，能購買到「水岸景觀住宅」，從投資理財的角度看，是可以加分的； 能購買到「水岸景觀住宅」再加上「捷運共構住宅」，那肯定是錦上添花的投資標的，只不過，這樣的產品真的是「鳳毛麟角」。

根據房地產調查，「水岸景觀住宅」這類產品的行情，通常都比同區一般住宅的單價高出約15~20％。同樣的，「捷運共構住宅」這類產品的行情，也是較同區域產品要貴10~20％，因此，當「水岸景觀住宅」加上「捷運共構住宅」的價格比區域行情貴3成的時候，千萬不要驚訝，因為，這樣的產品是「賣1戶、少1戶」再套句廣告詞則是「晚了就買不到」。

不過，儘管「水岸景觀住宅」雖然價值非凡，但是，還是有3個挑選的訣竅！ 離都會區太遠或交通不便的水岸景觀住宅，要謹慎考慮。水岸景觀住宅儘量選擇第一排，建築物前方要完全且永久無遮蔽物。水岸景觀住宅一定要有豪宅價值、飯店式管理，以及特殊附加價值。

蘆洲的山、水、人文、景觀

既然水岸景觀住宅的投資價值這麼高，該怎麼投資呢？這個時候，耳邊突然響想起了「淡江水悠悠、觀音山巍巍、湧蓮香四溢、泛月照蘆洲」的歌聲，這是百年國小「蘆洲國小」校歌的前4句，短短幾句話深深地刻劃出蘆洲的山、水、人文、景觀。

新北市蘆洲北側為大台北主要河流淡水河，西側以二重疏洪道遙望觀音山脈，南側為鴨母港排水溝與高速公道，東側與三重及淡水河相交，四面環水的環境，讓蘆洲擁有新北市29個行政區中少有的水岸景觀，特別是由新北市主導的西區旗艦計畫，全力打造二重疏洪道為大台北都會公園，從三重重新橋至成蘆大橋沿線，這一大片綠地將成為擁有數百公頃綠地、水景的河岸公園，替周邊住戶提供絕佳的住宅環境。

經過政府公共部門的整治，二重疏洪道從一片荒煙蔓草之中，搖身一變成為擁有豐富休閒機能的美麗公園，過程雖不像灰姑娘變身，在一夕之間完成，但山水懷抱的天生麗質，的確成為新北市政府改造時的最大利器。

根據新北市城鄉發展局規劃的「新北市2030年未來城市藍圖」，新北市境內有新店溪、大漢溪匯流形成的淡水河流域，成為政府思考新北市未來發展的主軸。同尼羅河孕育出古埃及文明、恆河發展出古印度文化、黃河與長江誕生出中華文化，偉大文明古城發展必定有大河相伴。哈德遜河伴著美國紐約、泰晤士河偎著英國倫敦、塞納河依著法國巴黎，就連南韓首爾也有漢江流過，世界各大主要城市也不能沒有一條母河。

大河之都1--整治淡水河流域 打造水岸新生地

如過去台北自詡的「大河之縣」主軸在河流環伺下，就此確立，2010年台北縣升格新北市，城鄉局將縣級規劃提升至直轄市、國際城市等級，由大河之縣走進「大河之都」。

新北市「大河之都」計畫以淡水河流域為主幹，在此之前，台北縣長周錫瑋表示：「首要任務就是整治溪流，乾淨河川，還給新北市民5300公頃的自然乾淨的親水濕地綠洲，此階段施政成果已初步見效。」2008年11月1日，在淡水河消失26年的「日本禿頭鯊」(和尚魚)在新店碧潭水岸現身。

原本消失的禿頭鯊再出現，代表了牠是經由淡水河一路上溯到新店溪，這個消息震撼了台灣的自然保育學界，也是淡水河變乾淨的最佳檢驗。根據新北市政府公布淡水河流域河川體質水質檢驗，淡水河在2008年首度從中度汙染河川轉變為輕度汙染河川，河川整治成效優於高雄愛河。

大河之都2--開闢1000公頃河岸綠地

淡水河流域整治後，大河之都的主幹已發展完成，第二步，就是創造開闢河岸綠地公園，讓民眾能夠實際親水。全長7.7公里、佔地424公頃的二重疏洪道於1999年由行政院環保署分年、分期補助台北縣政府13.42億元，推動二重疏洪道綠美化計畫，創造出面積約為16個大安森林公園的大型綠地公園。

新北市政府表示，為提昇二重疏洪道休閒觀光使用及整體景觀，大台北都會公園計畫將二重疏洪道之公園、自行車道、運動設施、兩側堤防美化、河岸親水空間、排水系統等進行環境改善計畫及整體規劃設計，結合河域管理的永續經營觀念，維護地區原有生態景觀，將整體空間更有效的運用，提供民眾更優質的休閒遊憩環境，成為中心都會區的代表性公園，如紐約中央公園、舊金山金門公園及英國倫敦海德公園。

不僅如此，大台北都會公園計畫更打算串連三重、蘆洲西側的二重疏洪道與東側的大漢溪沿岸，規劃成為一個整體的圓形河岸綠帶，除有環狀自行車道外，更有濕地自然生態公園、都市休閒親水公園，也規劃有都市休閒農園體驗區，包括市民農園以及運動公園等多項設備，讓都會市民能夠就近享有便捷且多樣的休閒空間。

大河之都3--打造3200公頃親水住宅城

先整治溪流，輔以開闢河岸公園綠地，基礎建設就位後，縣政府規劃大河之都的第三步就是創造親水住宅環境，翻轉水岸與民眾長久以來的疏離感，開闢淡水河流域3200公頃的水岸綠城。

台北縣政府城鄉局官員表示，水岸住宅的打造，將不僅僅規劃出可供開發之建地，給建商興建景觀住宅，也會將親水設施列為都市設計的一環，讓水岸空間不只專屬於水岸旁的住戶，也會增設跨堤平台等公共建設，將水岸空間開放給所有的民眾。

可預見新北市未來都式樣貌，將以水岸住宅為主軸，而四面環水的三重、蘆洲地區不僅位屬淡水河流域中游，也正好位在新北市3大策略區的幾何中心。這個時候，「三蘆地區」就會有很多地方因為公共建設再造，醞釀著「水岸景觀住宅」的基本條件，從「帝景水花園」、「美河市」的成功例子可以知道，三蘆地區水岸住宅的增值空間，將會讓現在勇敢進場投資「水岸景觀住宅」的買家，在未來
歲月中得到豐厚的報酬。

水岸住宅「賣掉1戶、少1戶」

要記住！就是因為水岸住宅「賣掉1戶、少1戶」的特質，近幾年，擁有新店溪、基隆河、淡水河的大台北地區，更出現「水岸景觀住宅」遍地開花的現象，包括淡水、新店、永和、板橋、三重也紛紛這種住宅產品，開價更是屢創新高，至於購屋民眾到底買不買單呢？只能說，銷售情況好到無法想像。

從大直淡水河水畔到新店溪河岸，水岸住宅不停改寫當地房價行情，那麼下一個大直水岸會在哪？從台北地區的空中往下看，位於新莊西側的三重、蘆洲似乎已經具備了「水岸城市」的優越地理條件，西邊有大台北都會公園、東邊則是淡水河及河岸公園，南、北兩側分別與淡水河、大都會公園的交會，三重、蘆洲這個個區域的東、南、西、北皆為水岸環境，放眼大台北都會區僅此一處，而蘆洲北側水湳重劃區未來更是朝規劃優質水岸住宅區的方向規劃，區域內農地價格早在2002年捷運蘆洲線動工初期悄悄上漲。

當地房仲表示，目前水湳重劃區農地每坪開價已突破30萬元大關，交易依舊相當熱絡，不少建商看準蘆洲北側水岸住宅前景，紛紛加碼搶地，更有人戲稱未來水湳重劃區「有水岸景觀的住宅，會比沒水岸還多」，造就當地成為新北市高級住宅聚落。

兩大黃金重劃區包圍 水湳重劃區後市看漲

蘆洲市水湳重劃區西為南港子重劃區、東為重陽重劃區，兩大重劃區目前皆為三重、蘆洲房價發展最火熱的區段。其中，蘆洲南港子重劃區無水岸景觀，但區域內多屋齡5年之內的新成屋大樓社區，由於道路規劃筆直，且多為8米巷道，街廓整齊美觀，加上此地少有大型建商進駐，推案量相對緩慢，房價保值。

當地房仲表示，金融海嘯時期，本區段房價絲毫不受影響，且自2010年2月起，需求量暴增，幾乎可說是賣到沒物件可賣。除此之外，當地多為小型雙併社區，且建築物樓高多為12樓高建築，天際線較不壓迫，居住環境相對舒適。受到捷運蘆洲線即將完工影響，本區段建案推案延遲，傳聞當地建商已摩拳擦掌，準備挑戰區域高價。

重陽重劃區為三重市區房價最高區段，因與北市士林區僅隔重陽大橋，且擁水岸環境，吸引大量北市人口移居。重陽重劃區新案開價已逼近每坪50萬元，區域內指標建案「全坤峰景」，訴求戶戶皆享淡水河景，預售時即全數銷售完畢，目前市場上流通個案，開價更已突破每坪50萬元大關。但美中不足的是，重陽重劃區大眾運輸系統需倚賴捷運環狀線北環段，預計最快2017年才會通車。

被東西兩大黃金重劃區包圍，水湳重劃區兼兩重劃區之長，既擁水岸景觀，且有捷運蘆洲線蘆洲總站做為交通運輸中心，生活機能在周邊重劃區商圈帶動下，也將迅速發展。水岸有了、商圈有了、捷運有了、優質重劃空間有了，下一個媲美大直重劃區的房地產增值區域，會落腳在哪？答案就在「水湳重劃區」。