蘆洲房市走揚3條件

蘆洲房市走揚3條件

【MyGoNews衷柏宣/專題報導】新北市有一項執行中的「2030未來城市計畫」,這份計畫從「綠色未來城」的概念出發,打破行政界線,從淡水河流域以及台北地區周遭山嶽環境的關係,重新思考未來的新北市,採用「從空間解構」到「空間再結構」的作法,把大台北地區2030年的國際城市架構進行了「拆解、再組合」的全新設計,定位出「一都、二市、三心、四核、五域、六軸線、七地區」的國際城市新架構。這個架構已經執行多年,所以,無論後續新北市歷任市長是誰,對於新北市未來發展,都會在這個2030年未來城市的架構下執行。

新北市買房5個區域焦點

在這份「2030年未來城市計畫」裡,已經看到新北市完成了大新板的發展架構,2008年前台北縣長周錫瑋接受專訪時表示,台北縣政府(現在稱為新北市)積極打造新板特區之後,下一個台北縣的發展重點區域,就是新莊的副都心重劃區。周錫瑋當時還說:「年輕人如果要在台北縣買房子,我建議他可買在大區塊的旁邊,大區塊指的是類似新板特區這樣的區塊,不但交通方便,生活機能健全,未來發展潛力也大。」

當時請周錫瑋縣長為想在台北縣買房置產的年輕人,提點一下可以進場的區域,他說:「板橋、新莊、蘆洲、土城、新店等地方,現在或未來都會有捷運經過,值得購屋族考慮。」請注意當時周錫瑋提示的發展區域順序。

1、2漲完!現在輪第3區上漲

當年,新板特區房價出現「5字頭」價位,已經被大家喊貴!到了2011年,現在新板特區豪宅,「9字頭」房價都已經出現。周錫瑋講這個話的當時,新莊地區預售新建案房價,還在每坪25~28萬元左右,想要突破「3字頭」並不容易;可是,看看現在的新莊副都心房價,已經看到「6字頭」的銷售單價,「7字頭」的行情會不會來呢?房地產業者越來越有信心的認為「會!2011年底前應該就可以看到。」

在2008年周錫瑋縣長接受訪問時,提到新北市的購屋置產的順序裡,板橋、新莊的房價都在他的預言中出現上漲,現在是否會輪到他預言的第3個區域~蘆洲?這個答案似乎已經快要揭曉。

大新莊地區發展策略速度走到~蘆洲

在揭曉蘆洲房價會不會繼板橋、新莊之後上揚之前,要先了解一下,為什麼板橋、新莊房價能夠這樣快速的發展?這個答案就是~當政府公部門要推動公共建設發展的時候,緊跟在後面的就是房地產的增值。

板橋、新莊除了大面積的重劃區開發之外,還有交通建設的快速推動,這些公共工程的建設發展,當然帶動區段價值、也帶動房價;雖然目前新北市的發展軸心在新莊地區,但是,嗅覺敏感的房地產投資者,已經著注意到「2030年未來城市發展計畫」的這份房市投資寶典中,有詳細的記載著「大新莊地區」的發展策略的下一個區域在蘆洲。


在新北市「2030年未來城市發展計畫」規劃的「大新莊」地區,包括新莊、三重、蘆洲、五股、泰山、樹林等區域,從房地產的發展架構中,第一順位的新莊房地產價格在2009、2010年已經從每坪38萬元漲到每坪超越50萬元;而第二順位三重,現階段預售房地產已經上看「5字頭」,在「大新莊」的5個區域中,已經按照順序開始出現房價上漲,在這樣的脈絡下,2011年起,就開始輪到第三順位的蘆洲地區房價進行補漲。

蘆洲房市3優點~捷運通車、重劃增值、清水計畫

蘆洲房市走揚3條件

 

前面說過,板橋、新莊房地產的上漲是拜(1)市地重劃、(2)交通題材等2個條件所賜。蘆洲地區有類似新莊地區的新莊副都心、頭重劃區的灰磘與南港子重劃區與水湳重劃區(北側新開發特區),還有12.86公頃的「三民高中都市更新地區」與52.59公頃的「徐匯中學更新地區」,以及「蘆洲北側水科技創新特區」的規劃。市地重劃與都市更新一般來說,都是提振區域房市發展的兩帖強心劑;在蘆洲,這2個要件同時存在,這是蘆洲第1個區域發展的優點。

而新莊地區因為興建中港大排的工程,讓這個區域與韓國首爾的清溪川相提並論,而在蘆洲地區也有鴨母港溪整治疏浚工程,未來完工之後也會為蘆洲打造出兩邊的水岸住宅,這是蘆洲的第2個區域發展優點。

新莊地區有4條捷運系統(機場線、新莊線、環狀線、萬大線)還在規劃、施工中,新莊線2012年預計通車,2013年機場線,2015年環狀線,2018年萬大樹林線通車,但是,在蘆洲的捷運系統2010年11月3日已經通車,蘆洲線通車後,從蘆洲到忠孝新生站只要19分鐘,大幅縮短三重、蘆洲到台北的時間,這是蘆洲的第3個區域發展優點,而且這個優點已經贏了新莊地區。

蘆洲房市3優點甚至超越新莊

這3大優點已經足以把蘆洲放到與新莊相同的位置比較,唯一的不同則是,未來中央的一些政府部門會進駐新莊副都心辦公,蘆洲則缺乏這點,但卻也因為如此,讓蘆洲的純住宅氣息更加提升,而蘆洲隔著大漢溪與新莊接壤,這樣的地理位置正符合周錫瑋說的:「買在大區塊的旁邊」的購房理論,大區塊內的房價一定比較貴,大區塊周邊如果能夠有良好的交通系統、持續發展的都市建設,房價的增幅是可以期待的。看起來,蘆洲房地產發展有3個優點可以與新莊地區相提並論,甚至超越新莊。

根據以往的經驗,捷運沿線房價會有所謂的「上漲3部曲」,也就是在宣佈興建、開始動工和接近完工或通車前這3個階段,房都會出現上揚表現,在2011年蘆洲捷運通車會引發「捷運房價上漲3部曲」的第3部同時,現在,新一波的蘆洲房市漲升趨勢,恐怕正要展開。