北市商辦

台北市商辦交易量也較去年同期間成長2成,三大熱區「信義商圈、敦南商圈、南京復北商圈」成交量佔比分別為18%、16%、12%,置產、自用需求旺盛,買氣扶搖直上。

【MyGoNews 林承志/台北報導】近年來台灣投資環境大獲改善,兩岸政策利多持續釋出與政府全球招商運作,搭配國內的低利率、低通膨環境,市場資金湧入,外資、陸資及本土業者加碼投資台灣商用不動產。就在這一波資金行情、標售熱潮的推波助瀾下,開啟今年商辦最旺盛的時局,當紅產品B辦大樓、交易價量穩定成長;根據永慶房屋商仲事業部統計,今年台北市B辦成交均價每坪56萬,較去年上漲13%,其中又以敦南商圈B辦價值最高,均價每坪76.9萬、年漲幅21%,價格及漲幅皆為各商圈之冠。此外,觀察今年1~7月台北市商辦交易量也較去年同期間成長2成,三大熱區「信義商圈、敦南商圈、南京復北商圈」成交量佔比分別為18%、16%、12%,置產、自用需求旺盛,買氣扶搖直上。

兩岸ECFA後續協商持續展開、陸客自由行商機擴大,刺激商辦內需市場爆發,不僅空置率直直落、租金也獲得穩定成長,加上吸收部分住宅投資、置產需求,今年商辦標售與B辦買賣都是呈現成長趨勢。根據永慶房屋商仲事業部統計,今年1~7月台北市商辦成交量較去年同期間成長約2成,前三大交易熱區為:「信義商圈、敦南商圈、南京復北商圈」,成交量佔比分別為18%、16%、12%,光這3區就佔台北市全區的46%。永慶商仲事業部協理黃增福表示,市中心B辦大樓在總價不高、且租金投報率維持在3~4%水準的吸引力之下,最受商辦買家青睞,無論是長期置產或自用都是相當划算,統計今年商辦買家就有5~6成為置產需求,自用需求也維持在3成以上,B辦產品詢問度尤其高,可望帶動下半年交易量再成長。
      
觀察今年辦公大樓交易量最多的信義商圈,在各國金融機構爭相進駐信義計劃區、打響台北曼哈頓招牌之後,外圍以基隆路一、二段及信義路四段為範圍的B辦大樓銷售最熱絡;統計今年1~7月,信義商圈的B辦成交行情已上漲至每坪60.2萬,年漲幅約10%。黃增福指出,信義商圈B辦空置率逐漸遞減、租金跟隨調漲,投資前景更勝價格已翻漲一波的A辦,其中部分較老舊的B辦大樓若有機會整合重建或進行外牆拉皮,增值空間將更驚人。此外,捷運信義線及松山線於未來2~3年內將陸續開通,銜接市中心與內科、南軟兩大園區的產業軸帶之位置,交通樞紐與商圈機能將更臻於完善,信義商圈商辦發展潛力值得期待。

表一、2011年台北市各商圈B辦大樓成交行情及成交量變化
商圈名稱
2011年成交均價
(萬元/坪)
2010年成交均價
(萬元/坪)
年均價增減幅
2011年成交量佔比
敦南商圈
76.9
63.3
21%
16%
敦北民生商圈
70.5
61.0
16%
8%
信義商圈
60.2
54.7
10%
18%
南京復北商圈
54.4
48.8
11%
12%
站前商圈
53.7
48.7
10%
5%
南京松江商圈
52.2
48.3
8%
10%
其它次要商圈
51.0
48.1
6%
20%
內科商圈
39.5
38.6
3%
11%
台北市總計
56.0
49.7
13%
100%
註.2011年資料統計至7月底止
資料來源:永慶房屋商仲事業部;


商辦需求增加、標售熱潮帶動B辦價格起漲,觀察今年1~7月台北市B辦成交行情,每坪均價56.0萬、年漲幅13%;其中敦南商圈不僅均價最高、價格漲幅也最多,每坪均價76.9萬、年漲幅21%,成交量佔比16%,僅次於信義商圈。黃增福表示,敦南商圈坐落於台北市首善之區大安區,區內豪宅、商辦大樓鄰立,整體辦公環境極佳,租戶水準及居住品質相當高,今年第2季辦公大樓平均空置率7.29%為各商圈最低,支撐價格及租金上漲力道。預計明年12月通車的捷運信義線,可串連信義計畫區A級複合商圈及南京東路辦公商圈,將使敦南商圈的商機效應再擴大。

今年B辦成交量第三多的南京復北商圈,佔北市成交量12%,成交均價每坪56.0萬、年漲幅11%,位於中山區、松山區交接,為外商及中小企業匯集之地,同時,也是陸資來台投資所登記辦公場所最多的商圈之一。根據經濟部投審會統計,截至6月底止,陸資來台投資件數總計155件,其中已登記辦公場所的94件有57件集中在台北市,而中山區及信義區各有11件、松山區有10件,為陸資來台投資駐點最多的前三區。

黃增福分析,南京復北商圈區內主要以金融、貿易、零售及運輸業為主,為北市辦公商圈之核心,周邊由敦北、南京松江、敦南、信義等商圈包圍,形成一具極發展潛力的區塊,故能吸引陸資及外商進駐,加上B辦大樓單價相對較低、辦公空置率去化快,故深受自用、置產買家的青睞,交易量維持一定水準。該商圈交通除現有捷運木柵線串聯外,另一條松山線也預計在2013年12月完工通車,可望帶動周邊房價、租金再起漲。

展望下半年商辦市場,黃增福表示,第七次江陳會重點議題「兩岸投資保障協議」即將舉行,陸客自由行商機發酵,加上年底前有多棟REAT的大型商辦標售案將陸續釋出,可望引爆另一波大商機。藉由陸資、陸客引進,受惠產業及效益將逐漸擴大,加上政府積極拼招商,已吸引許多外資、陸資企業及台商回台投資,商用不動產前景樂觀,市區熱門商圈的店面、商辦產品最被看好。因此,黃增福建議長期觀察商用不動產市場脈動的企業法人與資產大戶,選擇產品可瞄準具潛力的一線商圈外圍店面及熱門辦公商圈的B辦大樓優先評估,掌握進場佈局時機,等待收益型不動產的長期增值價值兼賺穩定租金報酬。

表二、陸資來台投資所登記辦公區域分布
區域
士林
大同
大安
中山
中正
內湖
松山
信義
南港
萬華
其它縣市
尚未登記
總計
投資件數
3
2
7
11
3
8
10
11
1
1
37
61
155
註.資料統計至2011年6月底止
資料來源:經濟部投資審議委員會;永慶房屋商仲事業部彙整