房市13字訣「價高量大成交緩,看屋多!買屋少」

房市13字訣「價高量大成交緩,看屋多!買屋少」

【MyGoNews方暮晨/綜合報導】2011年以來,市場走勢波動很大,年前大好,年後奢侈稅登場,第3季又有「居住正義」議題,買氣不停起落,個案個別表現差異很大。在奢侈稅效應告一段落之後,從7月起,供給方便放量在市場上行銷,買方購屋意願反應也都還不錯,整體指標燈號跳上綠燈,惟獨顧慮到價格因素,買方遲滯不前,8月住展風向球燈號在綠燈邊緣徘迴。

2011年8月,房地產的外部環境頗為險惡,內有兩黨總統候選人居住正義的議題,不動產稅制結構性調整,對房地產來說是短空長多;外部則有全球經濟疲弱引發的股災,以及颱風、鬼月等因素,整個8月,利空衝擊幾乎是沒停過。

但在此狀況下,經過重新調整的住展風向球,8月份景氣還是顯示代表「復甦安全」的綠燈。主要是因為市場供給量增加、媒體廣告放量,以及看屋來人增加;不過最能反應市場熱度的成交組數,該指標在近兩個月卻未見明顯提升。

根據住展房屋網調查,與2010年同為鬼月的8月相較,2011年的預售屋推案量較2010年增加了200億,達到540億;成屋推案戶數也增加了217戶達1219戶;議價率較2010年微增2%為13.1%,看屋組數大約是2010年的8成,成交組數僅有2010年同期的55%,報紙媒體廣告量,則大幅較2010年增加了8成5,顯然供給方對於市場的看法,比起需求方要樂觀的多,建商代銷猛推案,買方也有高度興趣看屋,結果最後卻是卡在價格問題。

2011年的平均單價大約上漲了15%,其中新北市更是增加了25%,連桃園都增加了18%,台北市上漲14%,新竹也上揚約11%,這些都是造成買方猶豫不前的主因。

以議價率來看,大約都維持在13%左右,並未有明顯變動,顯示即便賣方價格愈開愈高,成交買方還是追價在買;但是比起2010年多出15%的行情,還是讓有意購屋的買方多所觀望,呈現「看屋多、買屋少」的狀況。


平均單價比較表
縣市
時間
預售屋+新成屋
開價
(
萬元/)
行情價
(
萬元/)
北市平均
99.8
73.3
60.7
100.8
85.6
69.0
增減幅()
17
14
北縣平均
99.8
32.0
26.4
100.8
40.4
32.9
增減幅()
26
25
宜縣平均
99.8
16.0
14.4
100.8
15.9
14.6
增減幅()
-1
1
基隆平均
99.8
16.7
14.1
100.8
18.6
15.1
增減幅()
12
7
桃園平均
99.8
15.8
13.3
100.8
18.6
15.7
增減幅()
18
18
新竹平均
99.8
19.8
17.1
100.8
22.5
18.9
增減幅()
14
11
資料來源:住展房屋網


嚴格來說,目前算是個案表現時代,幾個指標區域及指標大案的市場反易都還不錯,指標區域部分,像是中正區、大安區,高總價案的買氣及成交量都很旺盛;指標案像是林口的「世界首席」、中和「遠雄左岸」、深坑「帝品苑」、樹林「麗寶國際館」、淡水「丰悅夏宮」及「台北灣-觀海」、新莊「新潤都峰苑」等案,週來人都可達上百組,買方看屋意願很高。

這些指標案不但案量大、媒體廣告量更是十分驚人,價格也大都是創下區域新高,且大多是外來客看屋比例偏高,也因為買方以外來客居多,對區域行情較不熟悉,因此對於個案開出高價的合理性質疑,使得成交並未隨著看屋組數增加而同步提升。

就市場需求面來看,買方量能算是充足無虞的,建商推案產品也具有特色,唯一的關鍵點還是在於價格,面對即將到來的928檔期,將會有更多的指標大案登場,預料也將進入一場價格戰。但是外部劣勢環境尚未見到改變跡象,台股又深受國際股市變化牽動,外冷內熱想必也是難以持續的,這種條件下,高價是否會有所鬆動?保持密切觀察。

【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表
時間
預售
推案
成屋
推案
廣告
批數
議價率
來客
組數
成交
組數
房市
風向
新燈號
2010/03
6.17
5.55
4.78
7.86
10
11.75
46
綠燈
2010/04
8.72
6.11
5.98
6.49
8.07
8.93
44
綠燈
2010/05
8.72
5.27
6.28
6.83
8.07
8.93
44
綠燈
2010/06
7.99
6.95
5.68
7.18
7.69
8.45
44
綠燈
2010/07
7.26
4.99
5.68
7.18
6.92
7.98
40
黃藍燈
2010/08
6.90
5.27
5.38
7.18
8.46
8.93
42
黃藍燈
2010/09
6.90
5.83
5.68
6.15
8.07
8.45
41
黃藍燈
2010/10
6.90
6.67
6.28
6.49
8.85
8.93
44
綠燈
2010/11
5.80
5.83
5.38
6.15
7.69
7.98
39
黃藍燈
2010/12
9.81
5.55
5.98
6.83
8.46
8.45
45
綠燈
2011/01
7.26
4.16
5.38
7.86
7.69
7.98
40
黃藍燈
2011/02
7.26
4.16
5.98
6.15
8.85
9.87
42
黃藍燈
2011/03
6.90
4.99
4.78
6.83
7.3
7.51
38
黃藍燈
2011/04
7.26
4.16
5.08
6.83
6.92
7.04
37
黃藍燈
2011/05
5.80
5.27
4.48
7.86
6.53
7.04
37
黃藍燈
2011/06
6.53
5.27
5.38
5.46
6.92
7.51
37
黃藍燈
2011/07
8.35
6.67
8.38
6.15
7.69
7.51
45
綠燈
2011/08
7.99
5.53
8.08
6.15
7.69
7.51
43
綠燈
【註】藍燈(谷底衰退)32分以下。黃藍燈(衰退注意)33~42分。綠燈(復甦安全)43~52分。黃紅燈(熱絡注意)53~61分。紅燈(過熱煞車)62