北市熱區降溫「中山」年減153.8億,新屋區停滯「南港」金額年減50% MyGoNews房地產新聞 市場快訊
北市熱區降溫「中山」年減153.8億,新屋區停滯「南港」金額年減50%
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  • 北市熱區降溫「中山」年減153.8億,新屋區停滯「南港」金額年減50%
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】最新一波2015年11月16-30號辦妥登記的實價登錄資料2015年1月16日公布,永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,這波公開的資料中,雖仍有零星個案表現,但整體高總價部分交易依然低迷,北市億級住宅成交21件,僅佔這次北市揭露件數的2.1%。觀察此次揭露資訊中的亮點個案,北市住宅部分,士林區中山北路七段「國泰天母」,成交一戶總價2億188萬、單價133.3萬的17樓戶別,為本次揭露北市住宅單、總價最高;其次,內湖區堤頂大道一段「燦星網通大樓」成交一戶二樓廠辦,總價高達13億9000萬,由燦星於2014年11月賣給燦坤,因屬關係人交易,估計應為節稅考量。至於新北市住宅部分,板橋區中山路一段「橋峰A+」這次再揭露1筆18樓的成交資料,總價1億568萬,以車位260萬拆算,單價高達92.2萬,高於先前最高的90.7萬,創新北豪宅單價新高。
 
2014房市寒冬,六都前11月住宅交易金額7013.4億,年減31
 
 
另外,2014年房市度寒冬,不僅全台建物買賣移轉量,創13年來新低量,住宅市場交易金額同樣明顯萎縮,根據實價登錄揭露資料統計,2014年1-11月全台六大都會區「住宅」(不含新屋交屋)交易金額,僅有7013.4億,較2013年同期1兆165億,年減31%,大減逾三千億,其中,僅有台南市交易金額年減7%幅度最小,而雙北市住宅交易金額年減2149.3億、衰退幅度高達34%,衰退幅度最大。預估,2014六都全年住宅交易規模,僅約7600-7700億之間。
 
黃舒衛表示,受到政府管控房市力道加大影響,2014年全台住宅市場買氣不斷下探,尤其,雙北市為房市管控重點區,2014的建物買賣移轉件數更創23年來新低,表現較其他縣市低迷,住宅交易金額減幅也明顯高於其他都會區。黃舒衛指出,從2014年初起,政府開始針對高總價產品查課稅,6月底央行理監事會,更將桃園部分地區(桃園市、蘆竹市、中壢市及龜山鄉)納入選擇性信用管制措施範圍,公股行庫也對全台房市過熱區域開始自律嚴控房貸,後來更有囤房稅、豪宅稅、老屋稅等各項課稅及管制措施陸續釋出,近期更開始進行房地合一稅的立法討論,種種跡象都不利房市發展,造成民眾購屋轉趨觀望,預估2015年全台主要都會區房市,買氣要大幅提升將很有難度。
 
2014北市住宅交易金額,年減34%,大減逾千億    
北市熱區轉冷,「中山」年減153.8億,新屋區急凍,「南港」金額年減50
 
其次,由於北市是全台房市的領頭羊,也最受到市場關注,2014年北市住宅市場呈現怎樣的市況?根據實價登錄揭露資料統計,2014年1-11月北市住宅交易金額共2055.5億,年減34%,大減逾千億,觀察12個行政區,2014年前11月,成交金額以大安區318.6億居首,佔成交比重達15%,其次為中山區的256.2億,12個行政區的住宅成交金額,普遍較2013年同期,都有3-4成的減少幅度,其中,傳統北市房市熱區「中山區」,住宅交易金額,較2013年同期大減153.8億,為北市12個行政區中,金額減少最多;而遍地新屋的「南港區」住宅交易金額減幅更高達50%,為北市12個行政區中,金額減幅最大。
 
 
黃舒衛表示,2014年北市各行政區住宅交易相當低迷,整體市況大致可以用「熱區降溫、新屋區停滯」加以形容。黃舒衛指出,屬市中心的「中山區」是以往北市住宅交易熱區,區內產品相當多元,其中小宅產品,更是吸引許多首購族入住。不過,因2014年房市買氣一路下探,「中山區」當然也首當其衝,市況明顯轉冷;另外,對於南港區金額減幅度最大,黃舒衛表示,「南港區」具有經貿園區及重陽等兩大北市新興重劃區塊,這幾年雖周邊生活機能尚未完全成熟,但受到建商大量推案及投資客積極進場炒作下,價格漲幅相當大,不過,2014年央行及政府不斷加強房市管控力道,不僅自住客群縮手,投資族進場意願更是大幅滑落,導致新屋林立的「南港區」交易急凍,交易金額減幅最為明顯。
 
黃舒衛分析,其實,不只南港,包含內湖五期重劃區、甚至新北新莊、林口、淡水、三峽、五股等也有類似的問題,重劃區建商推案所產生的大量新屋供給,在自住買盤縮手,投資客群不進場下,未來這些重劃區的庫存去化是很大的課題,尤其雙北於2014年7月調高房屋構造標準單價,以北市來說,新的標準單價跟原單價比較,調高幅度為1至3倍,平均漲幅是1.6倍,若還屬於高級住宅、適用非自用住宅稅率,房屋稅可能大增至原來的20-30倍,豪宅新屋每年房屋稅將可高達數百萬元,明顯將衝擊新屋產品市場,若新屋買氣無法提振,未來恐有較明顯的跌價空間,建議相關區域及新屋產品屋主,應及早調節資產,避免未來面臨持有稅負加重與資產減損的窘境。