新聞摘要
  • 四成二看漲未來一年房價,預估第二季「價平量縮」,市場獲利了結潮 桃園、台中、台南、高雄委售量大增三成
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】本次2014年Q1永慶房產趨勢前瞻報告問卷調查,採「電子郵件」方式,將問卷寄發永慶房仲網會員。問卷調查時間為2014/2/17~2014/3/2。回收有效問卷數為1142份,在95%的信心水準下,樣本抽樣誤差為正負2.9%。
 
調查顯示,高達四成二民眾看漲未來一年房價,而未來一季房價看法則相對保守,但仍以持平小漲居多。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示,2014年第二季房市預估「價平量縮」,桃園、台中、台南、高雄市場委售量大增三成以上,市場獲利了結潮湧現。因此,自住換屋回歸基本面,買得起的總價成為市場主流。在產品方面,中低總價供不應求,房價仍有上漲空間。高總價供過於求,買氣不振,有量縮現象,可持續觀察未來房價走向。
 
全台69%認為第二季房價「持平、看漲」
4成9民眾未來半年是售屋好時機,連兩季攀升,獲利了結心態濃厚
大台北景氣陷膠著,市場有反轉跡象。空方小勝3
 
永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示,本次調查發現,民眾對近三個月房價看法略微保守,以持平小漲比重佔69%最多(圖一),33%民眾看漲,相較上季40%民眾看漲,看漲比重微幅修正。黃舒衛分析,主要原因在政府查稅有更積極趨勢,房價相對高檔,看回不回,民眾對短期房價看法略為保守。

 
反觀民眾對未來一年房價看法(圖二),黃舒衛表示,本季『看漲』未來一年房價比重達42%,較上季減少了2%,與『看跌』的40%,漲跌看法再度拉近,顯示民眾對長期房價信心雖仍呈樂觀,但較上季又來得保守。
 
雖然對房價看法是「中性偏樂觀」,但在進場購屋時機方面(圖三),本季調查結果,高達56%民眾回答『不是』,較上季55%增加了1%,與上季調查結果差距不大。黃舒衛分析,調查顯示「房價看漲」、「政府調控」、「低利持續」是民眾看好原因,而「高房價」才是影響民眾進場的關鍵。
 
在不看好的原因方面,房價居高不下(40%),仍舊是民眾不認同購屋好時機主因,34%民眾認為房價恐有修正壓力,調查顯示超過七成的潛在買方認為『房價』是未來半年購屋與否的關鍵在<售屋>好時機方面(圖四),根據調查顯示,未來半年<售屋>好時機比重由46%上揚至49%,比重呈現連三季上揚。在理由方面,以「房價已高,未來增幅有限」(45%)最高。黃舒衛分析,加計「擔憂升息」、「供給量大」、「政府加稅及查稅」,共86%,顯示民眾獲利了結心態濃厚。
 
從「大台北房市景氣訊號」來看(圖五),黃舒衛指出,本季看漲比重小幅滑落, 40%民眾看漲房價,顯示在景氣停滯、政府持續調控房市,本季看漲比重連三季滑落,40%民眾看多房價,與看跌43%相比,空方些微領先3%,雙方呈現膠著,顯示市場看法開始出現反轉跡象。

 
房地產連九季蟬聯最適宜投資工具 
七成一民眾不會購買地上權住宅 
房屋有使用期限、無法享受土地增值是不願購買主因
 
根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果(圖六),房地產連九季蟬連最適宜投資工具,股票竄升至第二名,人民幣計價商品排名第三。黃舒衛分析,自2012總統選後,房地產已連續九季奪冠,但比重略微回檔。股票排名第二;人民幣計價商品打敗黃金,連兩季擠入前三名。顯示房地產保值需求不減,消費者仍然最看好同時兼具自用、保值及穩定增值的房地產作為最佳投資工具。
 
在地上權住宅購買意願方面,根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果 (圖七、圖八)雖然地上權住宅相對便宜,但七成一民眾仍不願意購買,且去年調查三成民眾願意購買,目前只剩一半。在理由方面,會購買的原因,房價相對低(36%)及位於精華地段(19%)最高;不會購買原因,以房屋使用期限(30%)及無土地產權(26%)為主。
 
329檔期民眾看好熱區,生活機能、商業、交通優勢為首選條件
 
根據最新「永慶房產趨勢前瞻報告」結果(圖九),台北市329檔民眾最看好大安、信義、內湖三區。黃舒衛表示大安、信義同樣以商業活力、生活機能、交通優勢條件受民眾青睞,顯示大安區的生活機能更勝一籌。內湖區因科技園區就業機會,所帶動的商業活力、生活機能,為郊區首選。

 
新北市方面(圖十),新莊、板橋及汐止是民眾最看好329檔期的區域。黃舒衛分析,新莊以副都心、頭前重劃區的題材獨占鰲頭,再加上一高二快三捷運、中央合署辦公大樓遷入,亦有利多亮點,為新北首選;板橋以區域政商中心及五鐵共構的新板特區效應最為明顯;汐止的大汐科計畫帶來就業機會,最具補漲動能。

 
桃園縣329檔期以中壢、桃園市、八德最被看好(圖十一),黃舒衛表示中壢位桃園航空城蛋黃區,又有機捷、桃捷雙題材,最受矚目。桃園市以商業活力、縣市升格後的政經資源,拉抬經國、中路重劃區關注度。八德繼廣豐重劃區成形後,164公頃的八德擴大重劃區持續創造市場議題。

 
新竹縣市329檔期以竹北、新竹市東區最被看好(圖十二),黃舒衛分析,竹北有高鐵、生技園區、縣治重劃區等利多交疊,最受看好;新竹東區近科學園區、清、交大,就業機會、商圈機能最強。
 

 
台中市329檔期以西屯區(50%)最被看好(圖十三),黃舒衛表示,西屯有七期、新市政中心、水湳經貿、中科等題材支撐,看好度高達五成;全五名區域全在預計2017完工的捷運綠線沿線,後市看好。
 

 
台南市329檔期以台南市東區、永康、北區最被看好(圖十四),黃舒衛表示,台南東區為車站、成大雙商圈中心,2014有夢時代,商業活力、生活機能最強。永康為台南市人口最多區域,砲校遷移後規劃為經貿複合園區,補漲優勢多。北區的鄭仔寮重劃區推案多,最能吸引中西區、東區換屋族群。
 

 
高雄市329檔期以左營、鼓山、鳳山最被看好(圖十五),黃舒衛表示,左營有高鐵、捷運紅線等交通優勢,又有巨蛋商圈加持,最被看好。鼓山除了有捷運紅線、輕軌環狀線,還有農十六、美術館特區的重劃區優勢。鳳山的文山、鳳甲、鳳青、華鳳均為縣市升格後,原縣區的補漲首選推案區。
 

 
2014Q2房市預估「價平量縮」,市場委售量大增,獲利了結潮興起
 
永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示,從各都委售量均增加來看(圖十六),除台北、新北增幅僅4%、6%最低外,其它五都均大增,顯示屋主求售心態濃厚,市場興起獲利了結潮。從2014年2月底台北、新北網路委售量較去年同期增幅10%以內,相對其它都會區,桃園、台中、台南、高雄委售量都較去年同期大增三成以上,顯示供給普遍增加,市場開始興起一波獲利了結潮的趨勢。
 

 
葉凌棋表示,第二季市場表現預估有下列四點,分述如下:
一、今年經濟表現持穩,利率仍將維持低檔。
全球寬鬆趨勢不變,低利率持續,主計處多次上修經濟成長率,今年經濟前景緩步上揚。央行利率調升機會低,台灣利率仍維持低檔。
 
二、第二季房市預估「價平量縮」
從過年後市場來觀察,民眾追價意願不高,屋主開價仍維持高檔,雙方呈現僵持,交易量能萎縮,價跌有賴後續觀察。桃園、台中、台南、高雄市場委售量大增30%以上,市場獲利了結潮湧現。
 
三、房市調控持續,「買得起的總價」將成為市場主流
加稅、查稅、信用管制壓縮預售、豪宅、及供給量大的區域的獲利空間,將引導資金移轉。住宅持有稅以及利息預期增加,可望促進屋主汰弱留強。
 
四、中低總價產品供不應求,後市看漲。
政策加速投機客退場,自住民眾撐盤,中低總價市場旺。中低總價供不應求,房價有上漲空間。高總價供過於求,買氣不振,有量縮現象,可持續觀察未來房價走向。
 
最後,葉凌棋提醒,政府查稅積極,房市雖維持「中性偏樂觀」的基調不變,但建議消費者應有風險意識,對於過度擴張信用的購屋方式、投機買盤過重的區域、產品,購屋決策應該更加慎重。屋主應配合市場趨勢,適度調節手中資產,並趁買氣持穩之時,提早獲利了結,以保留投資戰果,避免政策、市場變動造成資產減損,甚至無預期的虧損。