都市水泥叢林裡,想得到相對更佳的視野,都得要付出較多代價 MyGoNews房地產新聞 市場快訊
都市水泥叢林裡,想得到相對更佳的視野,都得要付出較多代價
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  • 都市水泥叢林裡,想得到相對更佳的視野,都得要付出較多代價
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】現代人居住在猶如水泥叢林的城市中,每棟樓之間距離愈來愈近。於是對都市人來說,起居空間具備極佳的視野,就逐漸變成一種奢求。住展雜誌指出,就實際案例觀察住宅景觀約可分兩類,分別是緊鄰自然環境如水岸,或基地旁人為設施高度較低矮、留存空地較多,如學校或公園等。如此一來,即能造就永久大棟距及寬廣視野。
 
通常基地臨水岸或蓋在半山腰,景觀、視野肯定較佳,主要是無人為建物遮蔽;水岸方面,則又包含河川、湖泊、海濱,甚至埤塘(多見於桃園台地)等。淡水河是大台北最主要河川,而淡水紅樹林水岸第一排景觀條件特佳,視野寬闊,已多次出現大量推案;因此第一排已近開發完畢,近期訴求景觀視野的推案,都在第二排甚至更高。雖部分視野被第一排建物擋到,但仍比都市叢林勝一籌。至於行情,從45到近60萬/坪都有,而同區一般產品還在2字頭,兩者價差可達一倍以上。
 
同區半山腰上的小坪頂,居高臨下,視野也沒話講,不過交通稍不便,過去區域房市曾有不良『紀錄』;近年市場景氣好轉,才有建商收購當地不良資產、重起爐灶,而且目前行情不斐,住展雜誌資料顯示,從40到60萬/坪以上都有。
 
往上游走,新北市左岸三重重陽段也一度以河景第一排為標榜,頻頻出現開區域天價的水岸宅,想當然視野無敵;不過也多開發完畢,少數有此條件的個案,現在行情都要60萬/坪以上,同區無景、無視野者則才剛上5字頭。
 
 
新店溪兩側河景宅蓬勃發展的時間同樣很早,近年推案已不多,最近一宗河岸景觀宅,要價80萬/坪以上,比區域一般行情約60萬/坪貴至少兩成。另值得注意的是,中和秀朗橋北側重劃案亦有水岸條件,視野應該不差,不過據悉卡在河川管制問題,因此進度未明。再往上游走,近年也有以正對碧潭為主賣點的推案出現。
 
而基隆河、景美溪等河川,沿線修築河濱公園綠地,也具較佳視野,最有名的是大直北彎段豪宅區。不過住展雜誌分析,到內湖、南港沿岸,堤防拉高,沿線多屬工業區,南側還有環東大道阻隔,一般六、七層樓或更高才有視野可言,因此價差反而不明顯。
 
北市其他有水文條件的,還有內湖區大湖、碧湖周邊。新北市汐止金龍湖畔也有此條件,目前沿岸區域仍有多案銷售中,不過民生汐止捷運線話題正熱,因此湖畔行情未現明顯價差。
 
桃園境內有不少灌溉埤塘,也有個案以此為賣點,不過可能因為灌溉埤塘在當地太常見,故價差不明顯。此外,北桃園南崁溪近年整治有成,沿岸不少個案訴求景觀視野。
 
海景視野,則以宜縣新崛起的頭城烏石港特定區為代表;根據住展雜誌了解,該特區2014年行情上看30萬/坪,當地一般個案則還在1字頭,價差甚大。
 
自然環境中,較特殊的是位居或鄰近限建保護區,如北市陽明山或新北市大台北華城社區。兩者和小坪頂類似,也屬山坡視野區;但前者屬國家公園,後者則劃為水源保護區,開發有限制,人為建物也較低矮,視野不被遮蔽。以華城為例,目前當地推案行情最少也有近60萬/坪,貴的更達75萬/坪以上,和另一頭的安坑地區才剛勉力漲到4字頭,價差將近三成。
 
城市裡是人為設施為主,具河川、湖泊這類自然條件的並不多,不過就算人為設施,仍可能有相對遼闊的視野,那就是正對或靠近學校、公園。而公園部分必須面積夠大,才能造就好的視野。
 
大型公園方面,北市境內以北市大安森林公園為代表,第一排早已開發完畢而且是眾所皆知的豪宅區。大型公園周邊本來就是開發商最愛,周邊房市產品單、總價通常都較高,同理也適用於學校周邊。
 
人為設施之大型公園,如前所述,是區內豪宅地段,價格高出一般行情一到兩成甚至更多,是稀鬆平常的事。學校旁個案單價也屬區域高檔;不過,除了視野佳之外,這還有優先取得學區和學童上學方便的因素。
 
無論自然環境或低矮人為設施,好的視野確實稀有;在奇貨可居的道理下,和同區一般個案相比,當然有一定程度價差。總之,都市水泥叢林裡,想得到相對更佳的視野,都得要付出較多代價,不過由於始終有市場需求,因此始終也是置產保值型客戶的最愛之一。