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浮洲合宜住宅衝擊新北3區房市「剉咧等」

報導：MyGoNews林承志｜日期：2011-09-22

浮洲合宜住宅衝擊新北3區房市「剉咧等」

【MyGoNews林承志/台北報導】內政部營建署將於2011年9月23日進行「新北市板橋浮洲合宜住宅投資興建計畫土地標售」案公開標售資格標開標作業，日前舉辦招商說明會時吸引了80家建商到場，華固、長虹、國建、遠雄、太子、冠德、力麒等多家上市均在列，標售結果可期，預期一、二區合計將可提供4300戶左右的合宜住宅，平均售價在每坪18.2萬元上下，低於周邊一般住宅行情，對於符合資格的民眾來說，是相當超值的購屋標的。永慶房仲集團認為「浮洲合宜住宅即將開標，順利標出機會大，將嚴重衝擊板橋、樹林、三峽房市，區域總價帶向下修正可能性大增。」

根據永慶房仲集團研展室統計新北市購屋動機，8月自住首購佔38.5％，自住換屋僅剩27.4％，投資置產也僅26.4％，顯示目前房市交易以自住首購為主流，而浮洲合宜住宅的釋出，正符合自住首購族群之需求，預期開發完成後，將引發自住首購族群搶購潮。

浮洲合宜住宅即將開標住宅平均售價18.2萬元競爭力強

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，浮洲合宜住宅的基地位於板橋浮洲地區南側，北側鄰近台鐵浮洲簡易車站，東側鄰湳仔溝，距離捷運土城線亞東醫院站及遠東數位通訊園區不遠，分為第一區與第二區兩區，總面積約11公頃。

根據營建署規劃，兩區土地將同時進行標售作業，第一區標售土地共有5筆土地，面積約為4.42公頃，預計可興建1750戶；第二區標售土地共有6筆土地，面積約6.6公頃，預計興建2468戶，兩區總計可提供近4300戶合宜住宅。

表一、100年1-8月新北市購屋動機佔比一覽表

年月	100.1	100.2	100.3	100.4	100.5	100.6	100.7	100.8
自住首購	31.4％	35.6％	35.6％	45.1％	43.9％	39.9％	43.8％	38.5％
自住換屋	31.7％	29.2％	34.7％	32.1％	29.1％	32.2％	28.7％	27.4％
投資置產	32.3％	31.4％	25.3％	18.3％	20.3％	19.8％	22.1％	26.4％
贈與	4.6％	3.8％	4.4％	4.5％	6.7％	8.1％	5.4％	7.7％
總計	100.0％	100.0％	100.0％	100.0％	100.0％	100.0％	100.0％	100.0％

資料來源：永慶房仲集團

註：統計資料為住宅類不含一樓之成交資料

至於坪數方面，則規劃有35、29、27、15坪型四種不同坪數之住宅，其戶數比例分別為3％、30％、40％、27％；平均售價部分，營建署則規範主建物與共有部分售價上限為19.5萬，附屬建物售價上限則為6.43萬元，由於營建署並未規範共有部分(公設)與附屬建物之面積，依一般建案水準來看，假設附屬建物佔住宅總面積10％來計算，換算平均售價上限為18.2萬元左右。

黃增福說明，以周邊一般住宅價格來看，公寓大約16-18萬元間，中古大樓約20-25萬元左右，合宜住宅價格相對於周邊住宅相當具競爭力，同時也能有效平抑和穩定飆漲的房價。

浮洲合宜住宅將衝擊板橋、樹林、三峽房市交易總價帶大洗牌

黃增福表示，根據永慶房仲集團統計，自住首購族群在新北市購屋的總價帶大多落在500-700萬與700-1000萬元之間，根據永慶房仲集團統計，8月購買總價500-700萬間的比例為26.4％，而700-1000萬元則佔28.3％，觀察這兩個總價帶的消長，700-1000萬佔比還是略勝一籌，不過在浮洲合宜住宅推出後，成交總價帶將可能因而出現大洗牌。

黃增福補充，以浮洲合宜住宅規劃的坪數來看，29坪型總面積53.9坪，對於自住首購族群而言略顯過大，且負擔過重，預估價格易受自住首購族群認同且負擔得起的的應該是27坪型(總面積41.5坪)與15坪型(總面積21.5坪)，27坪型適合有小孩小家庭，屬於三房產品，而15坪型則適合夫妻或是單身民眾，屬小二房產品，觀察其總價落在300-500萬以及700-1000萬元間，27坪型約755萬元左右，15坪型則是391萬元左右，算是自住首購族群可負擔的價位。

因此，合宜住宅推出後勢必讓首購族群趨之若鶩，而現階段有可能因等待開發完成而暫緩購屋計畫，對於板橋房市，甚至是鄰近的樹林、三峽一帶的房市交易將產生衝擊，房價可能受到壓抑，以合宜住宅的總價來看，成交總價帶向下修正的可能性將大幅增加。

表二、新北市自住首購族群成交總價帶佔比一覽表

總價帶	100.06	100.07	100.08
300萬以下	10.8％	9.9％	9.1％
300-500萬	12.9％	10.7％	12.5％
500-700萬	26.7％	28.4％	26.4％
700-1000萬	30.6％	27.1％	28.3％
1000-1500萬	11.4％	15.4％	16.7％
1500-2000萬	5.4％	6.0％	4.9％
2000萬以上	2.1％	2.6％	2.1％

資料來源：永慶房仲集團

註：統計資料為住宅類不含一樓之成交資料

合宜住宅承購條件寬鬆首購族群應把握機會

黃增福說明，由於合宜住宅的承購條件並不嚴格，主要以無自用住宅的民眾為主，只要符合年滿20歲、已結婚或未婚年滿40歲，與直系親屬設籍於同一戶者，同時當年度家庭年收入低於台北市百分之五十分位點(100年為158萬)即可優先承購，而營建署也開放5％合宜住宅，供原居住於浮洲地區的住戶優先承購，第二階段則以低於台北市百分之八十分位點(100年為247萬元)的家庭承購，承購條件相當寬鬆，符合條件的首購族群應積極把握機會，讓自己與家人晉升為「有巢氏」。

不過，黃增福提醒，營建署已調整轉售年限，由原本的5年調高至10年，表示承購之後10年間不得轉賣，不過轉租並未限制，有購屋需求且符合資格的民眾應把握機會。

表三、浮洲合宜住宅房型、單價、總價一覽表

房型	總面積	主建物		公設(共有部分)		附屬建物		整體	總價 (萬元)
房型	面積 (坪)	面積 (坪)	單價 (萬元/坪)	面積 (坪)	單價 (萬元/坪)	面積 (坪)	單價 (萬元/坪)	平均單價 (萬元/坪)	總價 (萬元)
35坪型 (3％)	53.9	34.8	19.5	13.7	19.5	5.4	6.43	18.2	981
29坪型 (30％)	45.4	29.3	19.5	11.5	19.5	4.5	6.43	18.2	826
27坪型 (40％)	41.5	26.6	19.5	10.7	19.5	4.2	6.43	18.2	755
15坪型 (27％)	21.5	15.1	19.5	4.2	19.5	2.2	6.43	18.2	391