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房市4大最新戰報+Q4預測
戰報1--選舉熱、推案冷
住展房屋網總監陳韻如表示，選舉議題從下半年宋楚瑜意圖參選總統開始炒熱，接下來的副手人選、民進黨農舍風波、兩岸和平協議等議題，一波未平一波又起，黨內黨外吵成一團，由於2011年選情較以往複雜，選舉結果變數增多，誘使民眾更加關注選舉話題，房地產行銷效果預料將不如預期，廣告量也跟著減少。
加上奢侈稅、實價登錄等等的政策出籠，景氣低迷原本便在意料之中，預售屋供給量大幅下降4成，而且推案分布不均，預售屋新案集中在桃園是龜山、新北市林口區及新竹竹北；新成屋新推案則集中在竹北市、桃園市及龜山鄉，這3區便佔了北台灣全部新成屋推案的62％，換句話說，如果扣除這些集中推案區域，其他區的推案量就相對更低了。
戰報2--股市跌、房市等著挫
行情部分，價格並沒有變動，台北市每坪單價維持在72萬，新北市約為34萬，與9月相比差不多，僅少數區域小幅上揚，像是北投區從59萬上升到63萬，永和市從48萬上升到51萬等較為明顯，其他區域價格沒有變動。
以過去2008年金融海嘯時期的經驗值來看，當時在一季之內，股市從9千多點狂瀉至4千點，但同時期北台灣房價降價幅度平均不超過2成，台北市更是在1成以內。歐美經濟危機爆發至今尚不到3個月，台股大概下降1500點，房價尚未有降價動靜，顯然還需繼續觀察。
戰報3--廣告差、議價率動搖
議價率則小幅下降，從12.6％下降到12％，主要是因為10月新案少以及大案未進場，銷售中的個案以舊案居多，舊案大多已銷售一段時日，加上最後剩下的戶別，大多是低樓層單價較低的戶別，加上已近銷售尾聲，銷售現場為求順利出脫，開價多會較低些，因此議價空間看起來有微幅縮小跡象；下月若是指標案陸續進場，議價率才可能會再升高。
10月份來人量及成交量不理想，分別較9月份衰退17.8％及26％，這跟廣告量縮減有很大關係。原先準備在928推案的指標大案，目前還是在鴨子划水，撲朔迷離的經濟景氣使得賣方也在觀望，媒體尚未開始強銷，10月份廣告媒體量比9月減少了13％，來人量及成交量自然難有好表現。
戰報4--房市風向球降1分
10月份住展風向球下跌1分，預售屋供給量明顯下降，新預售案推案觀望，推案金額較之9月大減4成，來人量及成交量縮減兩成；新成屋新案供給戶數較9月增加，主要分布在桃竹地區，議價率從12.6％下降到12％。
預測--Q4等待大案登場產生領頭羊效應
然而在一片低迷中，也是有表現突出的個案，像是新莊「新潤都峰苑」、三重「三千家」、中和「晶囍」、淡水「台北灣-觀海」、林口「巴黎捷悅」、基隆「御花園」、中壢「城市之星」、蘆竹「合雄匯」等案，算是10月表現頗優的個案，平均成交比大約在10比1左右，主要是這些個案具有特殊元素，像是低總價、景觀、交通等條件，才可居於不敗之地。
10月就這樣默默平靜地過去了，接下來的11月，選舉熱度升高，苦等時機的大案，將陸續殺進戰場了，包括汐止總銷300億的廠辦大案、土城兩大造鎮案、蘆洲捷運共構案，以及松山火車站旁的豪宅案、市府捷運站對面的新案等，即將陸續登場了，銷售期勢必跨越大選，這也算是個大賭注吧！
【住展風向球】六大指標分數與燈號對照表
月份 | 預售推案 | 成屋推案 | 廣告批數 | 議價率 | 來客組數 | 成交組數 | 房市風向 | 新燈號 |
2010年 | ||||||||
06 | 7.99 | 6.95 | 5.68 | 7.18 | 7.69 | 8.45 | 44 | 綠燈 |
07 | 7.26 | 4.99 | 5.68 | 7.18 | 6.92 | 7.98 | 40 | 黃藍燈 |
08 | 6.90 | 5.27 | 5.38 | 7.18 | 8.46 | 8.93 | 42 | 黃藍燈 |
09 | 6.90 | 5.83 | 5.68 | 6.15 | 8.07 | 8.45 | 41 | 黃藍燈 |
10 | 6.90 | 6.67 | 6.28 | 6.49 | 8.85 | 8.93 | 44 | 綠燈 |
11 | 5.80 | 5.83 | 5.38 | 6.15 | 7.69 | 7.98 | 39 | 黃藍燈 |
12 | 9.81 | 5.55 | 5.98 | 6.83 | 8.46 | 8.45 | 45 | 綠燈 |
2011年 | ||||||||
01 | 7.26 | 4.16 | 5.38 | 7.86 | 7.69 | 7.98 | 40 | 黃藍燈 |
02 | 7.26 | 4.16 | 5.98 | 6.15 | 8.85 | 9.87 | 42 | 黃藍燈 |
03 | 6.90 | 4.99 | 4.78 | 6.83 | 7.3 | 7.51 | 38 | 黃藍燈 |
04 | 7.26 | 4.16 | 5.08 | 6.83 | 6.92 | 7.04 | 37 | 黃藍燈 |
05 | 5.80 | 5.27 | 4.48 | 7.86 | 6.53 | 7.04 | 37 | 黃藍燈 |
06 | 6.53 | 5.27 | 5.38 | 5.46 | 6.92 | 7.51 | 37 | 黃藍燈 |
07 | 8.35 | 6.67 | 8.38 | 6.15 | 7.69 | 7.51 | 45 | 綠燈 |
08 | 7.99 | 5.53 | 8.08 | 6.15 | 7.69 | 7.51 | 43 | 綠燈 |
09 | 6.53 | 4.71 | 7.78 | 6.49 | 7.68 | 7.52 | 41 | 黃藍燈 |
10 | 5.81 | 5.27 | 7.18 | 7.19 | 6.96 | 7.50 | 40 | 黃藍燈 |
【註】
藍燈(谷底衰退)：32分以下。
黃藍燈(衰退注意)：33-42分。
綠燈(復甦安全)：43-52分。
黃紅燈(熱絡注意)：53-61分。
紅燈(過熱煞車)：62分以上。
資料來源：住展房屋網
