【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】房市全面量盤整，土地市場首當其衝。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛分析，央行擴大信用管制區域、豪宅總價標準下調以及限縮貸款成數，再加上持有稅、房地合一稅改動作，使市場投資買盤幾乎退散，甚至連土地交易金額規模也陷入急縮的現象，以實價登錄資料統計觀察，2013年全台土地交易總金額達1.6兆元的規模，2014年則年減23.5％至1.2兆元，2015年1-5月份僅剩2,677億元，若與2014年同期比較再量縮46％，跌幅已接近五成。比房屋的買賣移轉棟數量縮19％還嚴重。
 
黃舒衛指出，以前兩年土地交易金額情況觀察，下半年成交金額都比上半年多5成以上，而2015年上半年市場呈現濃厚觀望氣氛，清庫存的優先次序高於買進原料，下半年又因房地合一稅改影響，土地市場頂多維持上半年的買氣，全年大縮的機會很高。
 
統計近三年1-5月全台與各縣市土地交易總金額觀察，桃園市為近三年全台各縣市土地交易總額冠軍，交易總金額佔全台21.4％。黃舒衛表示，桃園市過去受惠縣市合併升格、桃園航空城開發案以及捷運機場線工程等重大建設帶動，促使北北桃大都會生活圈的形成，因此，區域內的土地重劃標售與土地交易相當熱絡。不過，央行2014年祭出第四波打房，信用管制範圍首度納入桃園市的桃園區、龜山區、蘆竹區與八德區，再加上航空城計畫變數多，使得買氣陷入觀望，2015年桃園市土地1-5月交易金額為405億元，年增率已衰退57％。
 
台中市與新北市土地交易分居二、三名，黃舒衛解釋，台中市與新北市皆有大規模的重劃區，在縣市合併之後，原縣區的比價、補漲優勢，加上市場資金充裕以及低利優勢，土地交易也相當頻繁。但近期同樣受到央行加強管制，土建融放貸標準趨嚴，交易量能也明顯放緩，2015年1-5月台中市與新北市土地交易金額分別為337億元與327億元，年增率分別減少59％與50％。此外，台南市、高雄市與台北市等都會區，2015年1-5月土地交易金額的年增率也減少36％至47％。
 
黃舒衛觀察，全台不僅六大都會區土地交易金額明顯衰退，都會區蛋殼區以外，投資買盤氣氛較重的縣市，更成為重災區，包括宜蘭縣、新竹縣與苗栗縣，在農地交易管制趨嚴以及新竹與苗栗高鐵開發題材效益轉淡，2015年1-5月土地交易總額年增率都衰退達5成，其中苗栗縣更接近6成。
 
黃舒衛提醒，受到房市交易量能減少的影響，預售與新成屋市場的供給持續增加，但去化緩慢，因此，建商不再積極購地，加上都會區地價持續調漲，土地持有成本增加，農地農舍交易也進行管制，以及2016年將上路的房地合一稅，未來土地開發的成本大增，都使購地需求變得更保守。黃舒衛強調，從1991年開始，土地的公告價格開始實施「兩價分離」，將公告現值設為交易稅的土增稅稅基，而公告地價則另外設為持有稅的地價稅稅基。公告現值每年調整，民眾漸漸有感，但公告地價每三年一調，未來如果縣市政府每次都按財政部的要求大調，對土地交易市場衝擊更大，因為擁有大面積土地的地主，地價總額愈高，稅率也會因為累進稅率課徵，而適用更高的稅率級距，等於是雙重加稅，持有負擔侵蝕獲利。建議有意出售或資金調節需求的資產標的，應即早獲利了結，避免日後資產價值縮水或有行無市的風險發生。
 
不過，房地產人士則指出：「土地無法再生，賣一塊、少一塊的特性，逐年量縮其實也很正常，要看的是土地交易「單價」有沒有出現下跌，這才比較重要。」現在土地「單價」越來越高，建商在「成本考量」下，不願意用高價買土地，土地的交易總額當然就會出現縮減，對於用土地交易總金額來觀察市場景氣，房地產業者則認為「參考就好！」