新聞摘要
  • 2011年12月的買氣疲弱,住展風向球燈號已逼近黃藍燈底線,風向球總分34分,這個分數已經是黃藍燈的底線。
  • 如果房市景氣狀況不變,不排除2012年1月的景氣燈號將會跌到34分以下進入代表「谷底衰退」的藍燈。

2011年12月的買氣疲弱,住展風向球燈號已逼近黃藍燈底線,風向球總分34分,這個分數已經是黃藍燈的底線。

【MyGoNews方暮晨/台北報導】2011年最後一個月,房地產市場買賣雙方都陷入膠著觀望,除了國際景氣依舊低迷之外,2011年的選情緊繃也是一大因素,選舉結果牽動推案策略及購屋意願,多數人都想等選情明朗化之後,再進場推案或購屋,因此2011年12月的買氣疲弱,住展風向球燈號已逼近黃藍燈底線,風向球總分34分,這個分數已經是黃藍燈的底線。

2011年的12月景氣還是在原地打轉,歐債問題讓人霧煞煞,危機似乎持續蔓延,2012年第1季及第4季,將是歐洲部分國家國債到期的高峰期,因此現在仍然無法解除警報,股市走勢跟著起伏,股民被套牢的資金暫時還不得動彈;國內選戰緊繃紛亂,兩大黨民調支持度呈現拉鋸戰,建商大多想等情勢明朗化之後再進場,進場的個案大多是單一大案,這算是2012年很特殊的現象。2011年12月住展風向球總分34分,較11月下跌8分,維持黃藍燈,來人量及成交量大減是主因,34分則已是黃藍燈的底線了。

從住展風向球的6大指標來看,2011年12月的供給量和3月奢侈稅時期很雷同,預售推案量在350億左右,成屋推案戶數在950戶上下;不同的是,12月單一建案的量體大,因此即便數據看起來差不多,但是推案數卻很少。

台北市信義區3大案「忠泰繹」、「忠孝101」及「信義川普」共同在12月進場,3案的可售戶數總計約100戶,但是總銷金額就高達83億;內湖區「長虹天璽」一案53戶,總銷金額高達88億,更為驚人,如果抽掉這些大案,進場推案的總銷金額將不到百億,也因此,預計在農曆年後,遞延推案將有大量爆發。

成屋推案戶數則以桃園蘆竹及樹林區為主,蘆竹「合雄匯」一案可售戶數達366戶,大約是總推案戶數的1/3;樹林「醴泉」也是超過百戶,其他新成屋案推案戶數都在百戶以下,顯見建商對景氣採觀望態度。

報紙廣告量也是持續下探,12月又較11月少了兩成,與2010年7月報廣高峰期相比,僅有7月的4成而已,新推案少,連帶廣告量也跟著萎縮,來人量及成交量也是同步下滑,來人量較11月減少2成,成交量大減約3成。而建商也未在此時採取降價策略,因此議價率也是呈現僵持,僅些微擴大約2%,維持在13%。

不過根據過去經驗,遞延買氣及遞延推案,通常會在景氣變數消失後大量釋出,因此選後第1季及329檔期成為很重要的觀察點,供給量大成為一個必然的前提。如果價漲,再加上銷售創佳績,表示供需雙方對未來景氣深具信心;如果是價平,顯示買氣可能回歸到個案表現,這就得各憑本事了,地點、品牌及產品,都是關鍵要素;如果最後結果是價跌,整體前景可能就不大樂觀了。

2011年12月雖然沒有甚麼好消息,不過桃園地區的活力不容忽視,桃園市區在2011年8、9月股災發生時,市場需求及房價並未馬上跟著變動,維持大約一季左右,市場才慢慢淡化下來;但是這些買盤並未消失,只是將購買標的延伸到桃園市周邊,建商推案仍維持水準,銷售也都還算穩定,包括八德、中壢、平鎮等地,在一片低迷聲中,預售推案仍然是熱力十足,平鎮及中壢在2011年12月的預售新案,分別接近30億,實屬不易。

日前上市建設公司興富發建設丟下震撼彈,擬將調降旗下建案開價價格,平均約在一成五左右,依興富發近年個案的銷售狀況來看,應該是建商對於後市看法趨保守的反應。

目前市場仍不時有創新高價的新案推出,因此推估興富發事件應該只是單一建商因應市場變化的個別策略,是否因此讓其他建商產生降價的骨牌效應,應該要等到2012年後3月底再來觀察較為準確,測試新進場建案的價格變化,畢竟調降開價的彈性大,成交價的調整幅度才是真正的關鍵。如果房市景氣狀況不變,不排除2012年1月的景氣燈號將會跌到34分以下進入代表「谷底衰退」的藍燈。