台北市辦公室平均售價保持在86.0萬元,毛租金資本化率維持在2.33%,空置率持續回升至8.26% MyGoNews房地產新聞 趨勢報導
台北市辦公室平均售價保持在86.0萬元,毛租金資本化率維持在2.33%,空置率持續回升至8.26%
新聞摘要
  • 台北市辦公室平均售價保持在86.0萬元,毛租金資本化率維持在2.33%,空置率持續回升至8.26%
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2014年結束,北市商辦市場售價已凍漲,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,台北市辦公室平均售價與前季相同,價格保持在86.0萬元,毛租金資本化率維持在2.33%,不再收斂。租賃市場方面,辦公室空置率因有華南銀世貿大樓及聯邦育樂大樓兩棟完工釋出,空置率持續回升至8.26%,平均租金也受惠於新大樓訂價普遍提高,平均租金上看2,073元。價格在2014年末已出現鬆動跡象,包括部分標售案件已有降價求售的情形,預估2015年價格可能會向下修正5~10%。
 
信義全球資產(Sinyi Global)總經理柯宏安分析,2014年國內商用不動產大型交易較2013年下滑約兩成五,交易量來到754億元,不過若加計壽險公司及傳產公司的在海外不動產投資,市場交易量仍有千億元以上的規模,顯示商用不動產市場仍然資金充沛,但受到法令等限制,出現資金往外流出的現象。另一方面,價格在2014年末已出現鬆動跡象,包括部分標售案件已有降價求售的情形,預估2015年價格可能會向下修正5~10%。
 
 
2014年第四季辦公室空置率表現兩樣情,像是敦北民生商圈、站前西門商圈、敦南商圈空置率仍持續收斂,顯示自用需求表現不錯,敦北民生商圈來到6.19%、站前西門商圈來到4.67%,南京四五段商圈為4.09%。另一方面,松江南京商圈因為聯邦育樂大樓的完工,使得空置率大幅提升至11.62%。另外同樣有新大樓完工的信義世貿商圈,因華南銀行世貿大樓多數為業主自用,釋出空置面積有限,空置率仍維持在9.92%。
 
北市整體空置率明顯上升至8.26%,其中A+級辦公空置率上升至16.40%,但A級辦公室空置率維持在4.24%,B級辦公空置下修至4.22%,A級以下辦公市場空置率仍為收斂。2014年A+級辦公大樓樓地板面積增加了4萬2千坪,預估2015年還有合庫金控大樓及國泰置地廣場兩大辦公地標釋出,2015年樓地板面積將再增加5萬坪以上,A+級辦公預估將再現一波搬遷風潮。
 
租金方面,依據信義全球資產(Sinyi Global)最新統計,2014年第四季辦公平均租金2,073元,2014年租金從年初的1,983元,上漲至年末的2,073元,受到新大樓訂價普遍較高情況下,以及A辦租賃需求增溫,帶動平均租金有較明顯的上調,其中以A+級辦公大樓租金來到2,914元,A級大樓為1,840元,B級大樓為1,460元。各商圈來看,除了松江南京商圈外,則是信義世貿商圈租金上漲動能較強,上升為2,828元。
 
資本價值方面,平均售價從2014年初的84.4萬,至年底仍停在86.0萬元,維持與前季相同,售價目前進入盤整的階段,部分交易案已觀察到價格有向下修正的現象。因此在租金上升的前提下,毛租金資本化率回升至2.33%,幅度雖然不大,但已連續兩季回升,顯示已有落底反彈的態勢。
 
內科廠辦方面,整體而言,變化並不大。平均租金落在1,162元,空置率則下修至7.03%,去化情況良好,平均售價維持在53.6萬元,內科廠辦也出現漲幅收斂的情況,租金資本化率維持在2.60%。其中西湖段空置率下降至3.39%,平均租金仍維持在1,242元,文德段空置率下降至12.57%,平均租金下滑至1,041元,文德段需求相對較弱。
 
展望未來,2015年基本面仍有利於商用不動產,不過政策面則存有諸多變數,預估2015年仍以企業自用的需求為主流,在價格出現修正前提下,可能刺激交易量回穩。至於租賃市場方面,依商業處統計顯示,北市公司家數仍持續成長,但同時市場的新增供給量也來到2004年以來的新高,可能促使空置率陷入盤整格局。