台北住宅投報1.645%,亞洲13國際城市最低,東京正報酬2.78%,海外投資漲相佳 MyGoNews房地產新聞 Global Real Estate
台北住宅投報1.645%,亞洲13國際城市最低,東京正報酬2.78%,海外投資漲相佳
新聞摘要
  • 台北住宅投報1.645%,亞洲13國際城市最低,東京正報酬2.78%,海外投資漲相佳
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】一個國際城市的房子能否投資的關鍵,除要觀察該國稅制、住房政策外,最重要的就是「租金投報率」及「房貸利率」,因為租金投報率高於房貸利率,才有「套利」賺差額利潤的空間。反之若房貸利率高於租金投報率,將產生「負投報」現象,表示該城市房價炒作嚴重,房價和基本面背離。有鑑於此,台灣房屋全球財富中心根據全球數據庫NUMBEO網站,調查亞洲主要城市的租金投報率及房貸利率,提供給海外不動產投資者參考。
 
調查結果顯示,台北、首爾、上海、北京、曼谷、胡志明、馬尼拉、雅加達都產生負投報現象,其中印尼雅加達平均房貸利率10.3%,但租金投報率僅5.93%,負投報4.37%炒作最嚴重!雅加達在2012~2013年為全球豪宅房價漲幅最大的城市,一年飆漲37.7%。
印勞匯錢回印尼蓋樓,雅加達房價漲幅全球之冠
 
台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊指出,全球人口第四多的印尼,在2015年將有3000萬人晉升中產階級,加上印尼一向是各國外勞輸出最大宗的國家之一,印勞賺取他國外匯後,匯回印尼蓋樓,大量的住房需求及所得提升,也難怪雅加達的房價漲幅全球之冠。
 
東南亞城市房價炒高,租金負投報嚴重
 
越南胡志明市也是嚴重被炒作的城市,平均房貸利率11.54%,但住宅租金投報僅有7.8%,負投報3.7%,情況不亞於印尼雅加達。邱太煊指出,東南亞國際城市雅加達、胡志明市、馬尼拉、曼谷雖然租金投報5%~9%相當高,吸引台灣投資者搬台灣低利錢賺取利差,殊不知這些國家房貸利率更高,已產生負投報現象,未來賺得租金利差,卻可能賠了匯差或房價下跌的風險。
 
 
以台北市而言,NUMBEO網站調查,台北市平均住宅租金投報率1.42%~1.87%,但房貸利率約2%~2.15%,負投報0.365%,顯示房價有被炒高疑慮。邱太煊指出,租金投報率(%)=年租金/房價,當房價上漲速度高過租金漲幅,投報率將不斷下降,這次調查13個國際城市,台北市住宅租金投報率1.645%是最低的,香港投報率2.815%,被列為投資風險相對高的城市。
 
東京房價低估,海外投資具潛力
 
值得注意的是,東京平均住宅租金投報率4%~5.56%,但房貸利率普遍在2%左右,企業房貸甚至低於1.5%以下,租金投報率減去房貸利率,正報酬2.78%,為13個國際城市中,正報酬最高的城市。
 
邱太煊說,2008~2014全球央行實施貨幣寬鬆(QE),熱錢四處流竄,許多國際城市這六年房價均呈現大漲格局,台北市六年平均漲幅至少六成以上,但東京卻是唯一被遺忘的城市,直到近兩年安倍晉三上台,祭出日圓貶值救出口政策後,加上東京申奧成功的利多,東京房價才開始起漲,再說東京身為全球規模最大的巨型城市之一,東京地下鐵,每日平均運量高達880萬人,人流繁忙程度居全球地鐵系統第一位,也是美國紐約地鐵的單日運量的兩倍。況且東京房價經歷近20年的打底,在東南亞國際城市上漲多年,東京房價卻嚴重被低估,是未來海外投資最有潛力的國際城市。
 
 
Numbeo小檔案
Numbeo是世界上最大的使用者填入數據資料庫之一,國際媒體BBC、TIMES、Forbes、The Economist、人民日報等都曾引用其數據庫,這些數據包含生活成本、不動產價格、醫療保健、交通、犯罪、污染及旅遊等即時的訊息。此外,Numbeo是以國家和主要城市作為調查對象,任何使用者都可以做出貢獻或修改內容數字,不過,偏離實際數據嚴重的資料還會被剃除。